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Texte de la QUESTION :
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M. Jean-Gilles Berthommier appelle l'attention de M. le ministre du logement sur les difficultes trop souvent rencontrees par les syndicats de coproprietaires pour recouvrer les provisions de charges des coproprietaires defaillants. En effet, seules sont exigibles les creances prevues par l'article 35 du decret no 67-223 du 17 mars 1967. Aux termes de l'article 36 du meme decret, le syndic a la possibilite d'adresser au coproprietaire defaillant une mise en demeure a partir de laquelle est du un interet. Mais dans bien des cas le syndic n'intervient pas assez vite, ce qui rend illusoire toute action en recouvrement. Les textes en vigueur ne comportent pas d'obligation pour le syndic a cet egard, meme si la chambre civile de la Cour de cassation a reconnu le 17 novembre 1976 que la responsabilite de ce dernier peut etre engagee en cas de negligence. Afin d'eviter que le montant des impayes soit finalement reparti entre les coproprietaires qui s'acquittent regulierement de leurs charges, il lui demande s'il ne lui parait pas souhaitable de creer une obligation pour le syndic d'effectuer les mises en demeure prevues par la loi du 10 juillet 1965 et par le decret du 17 mars 1967 precite dans les deux mois suivant la notification de l'appel de fonds, sauf decision expresse contraire de l'assemblee generale des coproprietaires.
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Texte de la REPONSE :
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Le projet de loi relatif a l'habitat, qui vient d'etre definitivement adopte par le Parlement, cree un privilege immobilier special au benefice des syndicats de coproprietaires. Ce privilege garantit l'obligation de participer aux charges et travaux mentionnes aux articles 10 et 30 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis. Pour les creances afferentes a l'annee en cours et aux deux dernieres annees echues, ce privilege s'exerce par preference au privilege du vendeur et au privilege du preteur de deniers prevus aux 1/ et 2/ de l'article 2103 du code civil. Pour les creances afferentes aux troisieme et quatrieme annees echues, ce privilege vient en concurrence avec le privilege du vendeur et le privilege du preteur de deniers. Enfin ce privilege n'est pas applicable aux creances afferentes a la cinquieme annee echue et au-dela : pour ces creances, le syndicat des coproprietaires dispose de la garantie de l'hypotheque prevue par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Il resulte de ces dispositions que la garantie offerte au syndicat des coproprietaires decroit en fonction de l'anciennete de ses creances, ce qui ne peut qu'inciter les syndicats et les syndics a faire diligence pour mettre en oeuvre les procedures de recouvrement des charges impayees. Le syndic est en premier lieu responsable de la mise en oeuvre de ces prodecures. Il est notamment habilite par l'article 55 du decret no 67-223 du 17 mars 1967 a intenter les actions en recouvrement de creance, sans autorisation prealable de l'assemblee generale des coproprietaires. Sa responsabilite peut etre engagee en cas de negligence. Il releve toutefois de la responsabilite des coproprietaires de verifier que le syndic procede bien aux diligences necessaires. Ils disposent notamment pour ce faire d'un etat fourni chaque annee par le syndic, faisant apparaitre la position de chaque coproprietaire a l'egard du syndicat. Tout coproprietaire peut, en application de l'article 10 du decret du 17 mars 1967, demander l'inscription d'une question a l'ordre du jour de l'assemblee generale. Cette question peut concerner le recouvrement des creances du syndicat par le syndic.
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