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Texte de la REPONSE :
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Dans son etat actuel, la legislation des rapports locatifs realise un equilibre juge generalement satisfaisant entre les droits et les devoirs des proprietaires et des locataires. La commission nationale de concertation, qui regroupe les representants des proprietaires et des locataires, a adopte il y a un an des propositions d'amenagements techniques reprises par la loi du 21 juillet 1994 relative a l'habitat. Elle n'a pas formule de propositions de modification des regles applicables a la fixation des loyers des logements vacants. Selon ces regles, le loyer des logements vacants est soit fixe librement entre les parties (cas des logements neufs ou ayant fait l'objet de travaux importants), soit fixe par reference aux loyers habituellement constates dans le voisinage pour des logements comparables (cas des autres logements vacants). Dans l'un et l'autre cas, la fixation de loyer releve de la logique de marche. L'article 19 de la loi du 21 juillet 1994 relative a l'habitat a renforce le principe selon lequel un logement vacant ne peut etre soumis a la loi du 1er septembre 1948. L'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 rend impossible le retour a la loi du 1er septembre 1948 des logements ayant fait l'objet d'un bail dit « de sortie » de cette derniere loi, meme en cas de non-respect des normes techniques ou des formalites de conclusion des contrats. Ces dispositions s'ajoutent a celles des articles 28 et suivants de la loi du 23 decembre 1986 permettant aux locaux classes en sous-categories II B ou II C de ne plus etre soumis a la loi du 1er septembre 1948. Elles contribuent a une diminution rapide du nombre des logements relevant de la loi du 1er septembre 1948. La restauration de la confiance dans l'investissement locatif passe par d'autres mesures que la modification de la legislation des rapports locatifs. Le ministre du logement a demande a la commission nationale de concertation d'inscrire a son programme de travail la mise a jour de la liste des charges recuperables et des reparations locatives, en vue de prendre en compte la modernisation des immeubles et l'evolution des techniques, ainsi que l'etude d'un nouvel indice pour l'indexation des loyers en cours de bail, prenant en compte l'evolution des charges des bailleurs (cout des assurances, frais de gestion, impots locaux, travaux d'entretien...) car l'indice actuellement utilise (ICC) n'est pas representatif de cette evolution. La fiscalite immobiliere devra etre reformee car rien ne justifie que les revenus locatifs soient plus lourdement imposes que d'autres categories de revenus. Enfin les proprietaires bailleurs sont legitimement fondes a percevoir des revenus stables. C'est pourquoi la loi du 21 juillet 1994 relative a l'habitat a renforce les garanties de paiement des loyers en rendant plus sur le cautionnement et en facilitant le versement de l'allocation de logement directement au proprietaire. Depuis le 1er octobre 1994, les primes d'assurances couvrant exclusivement le risque d'impayes de loyer sont deductibles du revenu brut foncier du proprietaire.
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