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Texte de la QUESTION :
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Mme Nicole Ameline appelle l'attention de M. le ministre des entreprises et du developpement economique, charge des petites et moyennes entreprises et du commerce et de l'artisanat, sur les statuts des baux commerciaux tels qu'ils resultent du decret du 30 septembre 1953. En effet, certains proprietaires possedant des locaux dans des villes ayant ete detruites pendant la Seconde Guerre mondiale ont laisse passer l'opportunite d'augmenter leur loyer en fonction des variations des facteurs locaux de commercialite qui etaient tres importants dans les vingt annees qui ont suivi cette guerre. Ils se trouvent aujourd'hui « victimes » de l'application rigide des articles 23 et suivant du decret du 30 septembre 1953. Cette situation resulte du fait que les loyers anterieurs fixes a l'occasion de renouvellements successifs des baux n'ont jamais tenu compte des modifications des facteurs locaux de commercialite et notamment du developpement et de l'accroissement de population tres important dans les annees qui suivirent la reconstruction des villes sinistrees. Ils n'ont beneficie d'augmentations que dans les limites de variations des indices du cout de la construction et des coefficients de plafonnement des loyers de renouvellement. Or, de maniere generale, les loyers commerciaux des zones urbaines ont ete fixes a l'origine a un plancher tres bas, mais qui pouvait etre considere comme normal en 1955, puisque a cette epoque la reconstruction, apres les destructions de la guerre, s'achevait et que les commercants et habitants reintegraient les locaux neufs mis a leur disposition. Il s'agissait alors, pour la majorite des commercants de retrouver, voire meme de reconquerir une clientele avec tous les aleas que comportait une telle entreprise. Les facteurs economiques ont evolue depuis, parfois plus rapidement et plus considerablement dans les localites sinistrees que dans les villes epargnees par la guerre. L'ecart entre les loyers que l'on continue a indexer sur les bases fixees en 1953 et les valeurs locatives normales des locaux ne peut donc qu'augmenter. Elle lui demande donc s'il envisage de mettre un terme a cet etat de fait, cela pourrait se faire en inserant dans l'article 23 du decret du 30 septembre 1955, une clause supplementaire permettant de reajuster a une « valeur locative equitable » tous les loyers anormalement bas ou trop eleves. Cette clause n'entrainerait nullement un surcroit de procedures devant les tribunaux puisque celles-ci seraient soumises au prealable aux commissions departementales de conciliation en matiere de baux commerciaux dont l'efficacite depuis leur creation en 1988 n'est plus a demontrer.
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Texte de la REPONSE :
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Le decret no 53-960 du 30 septembre 1953 a precisement regle les conditions d'evolution des loyers dans le souci de parvenir a un equilibre entre les interets divergents des proprietaires et des locataires. Le loyer initial d'un bail commercial, repute correspondre a la valeur locative, est librement convenu entre les parties. Son augmentation a l'occasion soit d'une revision triennale, soit d'un renouvellement ne peut en principe exceder la variation de l'indice national du cout de la construction intervenu depuis la derniere fixation. Ce systeme preserve ainsi les interets des proprietaires en leur assurant l'exacte compensation des charges afferentes a la conservation de leur bien. De plus, ces regles de plafonnement peuvent, sous certaines conditions, etre ecartees par un bailleur desireux de revaloriser le loyer d'un bail commercial sous-evalue. Ainsi, il peut invoquer, lors d'une revision triennale, une modification des facteurs locaux de commercialite ayant entraine par elle-meme une variation de plus de 10 p. 100 de la valeur locative, ou lors du renouvellement du bail, une modification notable d'un des elements qui permettent de determiner la valeur locative, a l'exception de celui constitue par les prix du voisinage. En outre, le recours a d'autres modes d'evolution du loyer tel que les clauses dites « clause-recette », n'est pas prohibe par la legislation en vigueur et est laisse a la libre appreciation de cocontractants. Enfin, le bailleur qui souhaite obtenir un deplafonnement de son loyer peut desormais, prealablement a l'ouverture d'une procedure judiciaire souvent longue et couteuse, saisir la commission departementale de conciliation des baux commerciaux, chargee de favoriser le reglement amiable de ce type de litige. L'intervention de ces instances de conciliation permet de remedier aux rigidites parfois excessives induites par l'application mecanique des regles legales de plafonnement.
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