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Texte de la QUESTION :
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M. Michel Giraud souhaite attirer l'attention de M. le ministre du logement sur les difficultes que rencontrent les coproprietaires du fait de l'application aux travaux de securite pour l'acces a un immeuble, de la double majorite de l'article 26-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis. En vertu des dispositions de l'article 26-1, les travaux realises sur les parties communes, en vue d'ameliorer la securite des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'acces de l'immeuble, ne peuvent etre decides qu'a la majorite des membres du syndicat representant au moins les deux tiers des voix. Cette disposition, initialement protectrice des droits des coproprietaires, a pour effet, dans certaines coproprietes de taille importante, de geler la prise de decision, en raison du desinteret de certains coproprietaires absents et non representes lors des assemblees generales. Aussi il lui demande de bien vouloir lui faire connaitre son avis, et s'il envisage une prochaine modification legislative de nature a eviter la paralysie de certaines coproprietes sur cette question.
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Texte de la REPONSE :
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L'article 26, deuxieme alinea, de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis pose en principe que l'assemblee generale ne peut imposer a un coproprietaire une modification a la destination de ses parties privatives ou aux modalites de leur jouissance telles qu'elles resultent du reglement de copropriete. Par exception a ce principe, et bien que les dispositifs de fermeture permettent d'organiser l'acces de l'immeuble constituent une modification aux modalites de jouissance des parties privatives, l'article 26, alinea 1, permet a l'assemblee des coproprietaires de decider, a la majorite des membres du syndicat representant au moins les deux tiers des milliemes, l'installation d'un tel dispositif. L'article 26-2 precise que si l'assemblee ne determine pas les periodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activite autorisee par le reglement de copropriete, la fermeture de l'immeuble ne peut etre decidee qu'a l'unanimite sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture a distance. L'interphone entrant dans la categorie des dispositifs permettant l'ouverture a distance, la majorite de l'article 26 apparait suffisante au vote relatif a son installation. Ces dispositions derogatoires, introduites en 1985, preservent l'equilibre entre les droits que les coproprietaires tiennent de l'article 26-2, et le souci collectif de voir ameliorer la securite des personnes et des biens. Permettre que l'amelioration que constitue l'installation d'un dispositif de fermeture soit decidee a une majorite simple pourrait compromettre cet equilibre. En outre, concernant des travaux d'amelioration dont le cout est reparti en fonction des avantages procures a chacun des coproprietaires, la prise de decision a une majorite trop faible serait de nature a provoquer des oppositions et a rendre inefficace l'execution des decisions votees. S'agissant des coproprietes d'une taille importante comportant plusieurs batiments, il est rappele qu'en application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, les coproprietaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces batiments peuvent, reunis en assemblee speciale, decider la constitution d'un syndicat secondaire. Ce syndicat secondaire peut, sous reserve des dispositions du reglement de copropriete, decider, a la majorite de ses membres representant les deux tiers des milliemes, des travaux d'amelioration interne du ou des batiments concernes en vue de l'installation de dispositifs de fermeture permettant d'en organiser l'acces. Il appartient, en consequence, aux coproprietaires concernes reunis en assemblee generale de mettre en oeuvre ces dispositions. En tout etat de cause, il est precise que cette question pourra etre examinee dans le cadre des reflexions engagees avec M. le garde des sceaux, ministre de la justice, pour une actualisation du statut de la copropriete.
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