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Rubrique :
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Baux d'habitation
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Tête d'analyse :
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Politique et reglementation
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Analyse :
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Locations assorties d'une promesse de vente. resiliation. indemnisation du bailleur
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Texte de la QUESTION :
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M. Jacques Masdeu-Arus attire l'attention de M. le ministre de l'economie et des finances sur l'article 3 du decret no 78-373 du 17 mars 1978 relatif au calcul de l'indemnite exigible par un bailleur lors d'une defaillance dans l'execution d'un contrat assorti d'une promesse de vente ou de location-vente. En effet, l'alinea 1 dudit article stipule que cette indemnite est « egale a la difference entre, d'une part, la valeur residuelle hors taxes du bien stipulee au contrat augmentee de la valeur actualisee, a la date de la resiliation du contrat, de la somme hors taxes des loyers non encore echus, et, d'autre part, la valeur venale hors taxes du bien restituee ». Cet alinea, precise par l'alinea 2 du meme article, sous-entend que la valeur actualisee de la somme des loyers doit s'interpreter comme la « valeur actualisee des loyers ». C'est donc, au regard de la logique inherente aux mathematiques financieres, chaque loyer qui doit etre actualise et non pas leur somme. Pourtant certains tribunaux, lorsqu'ils ont a trancher sur le differend qui oppose un bailleur et son client sur le calcul de l'indemnite, considerent contrairement aux organismes de credit, qu'en terme de « valeur actualisee de la somme hors taxes des loyers » on entend l'actualisation de la somme globale des loyers et non de chaque foyer. Cette difference d'interpretation pose de graves difficultes financieres pour les organismes de credit puisque parfois ce sont jusqu'a 25 p. 100 du montant d'une creance que ces derniers ont a supporter. C'est d'autant plus vrai que, dans le secteur de l'automobile notamment lorsque ce type de contrat de financement fait l'objet d'une mutation au contentieux suite a litige entre bailleur et locataire, certains de ces organismes estiment que dans un tiers des cas des problemes d'indemnites de resiliation sont souleves et font l'objet d'une decision de justice. Or, il apparait clairement que l'intention du legislateur consistait a mettre en place une formule qui permette aux organismes de credit de retrouver la valeur restant due par leurs clients, en tenant compte des specificites propres a la location avec promesse de vente. Au regard de ces precisions, il souhaiterait qu'il lui fasse connaitre ses commentaires sur le probleme evoque. Par ailleurs, s'il estime que l'argumentaire developpe ci-dessus releve de l'evidence, il le remercie de bien vouloir en informer, par la voie hierarchique, les magistrats charges d'instruire ces dossiers.
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Texte de la REPONSE :
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L'article 3 du decret modifie no 78-373 du 17 mars 1978 pris pour l'application des articles 19, 20 et 21 de la loi no 78-22 du 10 janvier 1978 dispose que, en cas de defaillance dans l'execution d'un contrat de location assorti d'une promesse de vente ou de location-vente, le bailleur est en droit d'exiger une indemnite, dont un des elements est egal a la valeur actualisee, a la date de la resiliation du contrat, de la somme hors taxes des loyers non encore echus. De 1978 a 1987, le decret prevoyait la prise en compte de la somme des loyers non echus, sans actualisation, c'est-a-dire sans tenir compte de l'effet du temps ni de l'echelonnement dans le temps des depenses et des recettes qu'est une operation de credit ou de location. Il faisait par suite peser sur le locataire des charges manifestement excessives. Le decret no 87-344 du 21 mai 1987 a retabli un equilibre, en prevoyant une actualisation selon la methode des interets composes, en prenant comme taux annuel de reference le taux moyen de rendement des obligations emises au cours du semestre civil precedant la date de conclusion du contrat majore de moitie. Pour que cette actualisation soit pertinente, il convient effectivement de considerer que l'indemnite de resiliation est composee de la somme des valeurs actualisees des loyers non encore echus. La valeur actualisee de la somme de versements distincts n'a, en effet, pas de sens mathematique, sauf a considerer que « somme » signifie ici « ensemble ». La plupart des cours d'appel semblent avoir jusqu'ici partage cette analyse, faite naturellement sous la reserve de l'interpretation souveraine des tribunaux. On peut noter, en outre, qu'aux termes du code de la consommation, et plus precisement de son article L. 311-31, cette indemnite est calculee sans prejudice de l'application de l'article 1152 du code civil, qui precise que le juge peut, meme d'office, augmenter ou diminuer la peine resultant d'un manquement a l'execution d'une convention et qui avait ete convenue, si cette peine est manifestement excessive ou derisoire.
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