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Texte de la QUESTION :
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M. Jacky Darne souhaite attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur les règles qui concourent à l'élaboration du règlement de copropriété, et sur les conditions très restrictives pour le modifier. Le législateur a voulu garantir la sécurité juridique des copropriétaires de sorte que, au terme de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Cependant, en pratique, la règle de l'unanimité se relève être un extraordinaire facteur de blocage qui peut parfois se retourner contre une majorité importante de copropriétaires. Il lui semble que la substitution de la règle de la majorité renforcée à celle de l'unanimité permettrait d'assurer l'évolution du règlement de copropriété en conformité avec l'évolution de l'immeuble, tout en préservant la sécurité juridique des résidants. Il lui demande s'il envisage de refondre le régime juridique applicable aux conditions de modification des règlements de copropriété.
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Texte de la REPONSE :
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L'application de la règle de l'unanimité est, comme le rappelle l'honorable parlementaire, justifiée par le souci d'assurer la sécurité juridique des copropriétaires ; elle a pour objet d'éviter des abus de majorité particulièrement dommageables pour les intérêts de la minorité et qui dans certains cas - notamment en ce qui concerne la répartition des charges entre les différents lots qui doit obligatoirement être fixée par le règlement - entraînerait des risques de spoliation de copropriétaires minoritaires. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a prévu plusieurs exceptions à cette règle d'unanimité. L'article 11 prévoit que lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité ; d'autre part, en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, est soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Dans ces deux cas, à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le juge pour qu'il procède à la nouvelle répartition rendue nécessaire. Le syndicat des copropriétaires peut également, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers de voix, modifier le règlement de copropriété dans la mesure où les modifications concernent la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains qui a été adopté le 29 juin en seconde lecture par l'Assemblée nationale et doit être à nouveau examiné par le Sénat lors de la prochaine session prévoit de faciliter l'adaptation des règlements de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives intervenues depuis la date de l'établissement du règlement : cette adaptation pourra être faite à la majorité des copropriétaires présents ou représentés dans un délai de cinq ans suivant la promulgation de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
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