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Texte de la QUESTION :
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M. Georges Sarre attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur les rapports entre bailleurs et locataires. Des fédérations de locataires lui ont en effet signalé que des articles essentiels de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment ceux concernant l'obligation de présenter chaque année un décompte de charges, demeuraient souvent inappliqués. Selon ces fédérations une prescription de trois ans pour le règlement des charges répondrait en particulier à la nécessité de protection des locataires qui, du fait de la négligence de certains gérants peuvent se voir demander, sans préavis, un rappel de charges portant sur cinq ans. Il apparaît aussi que les textes permettant le contrôle des loyers depuis 1989, n'ont pas toujours fait la preuve de leur efficacité. C'est le cas semble-t-il de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 concernant les modalités de fixation des loyers, ignoré parfois par certains bailleurs ou gérants d'immeubles. De ce fait, ces fédérations de locataires souhaiteraient voir être créé un ordre de la profession immobilière qui serait chargé notamment de veiller au respect des textes en vigueur. Au regard de l'importance de ces questions, il lui demande quelles mesures il entend prendre pour que la législation et la réglementation garantissent une meilleure protection des locataires en particulier pour ce qui concerne ces différents points. Il souhaiterait naturellement disposer d'un bilan des mesures prises jusqu'ici par le Gouvernement en faveur du renforcement de la protection des locataires.
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Texte de la REPONSE :
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L'honorable parlementaire souligne le souhait émis par des fédérations de locataires de voir créer un ordre de la profession immobilière, qui serait notamment chargé de veiller au respect, par les gérants, de la réglementation concernant les rapports locatifs, et assurerait ainsi une meilleure protection des droits des locataires. Certaines professions relèvent d'un ordre professionnel. Il s'agit de professions libérales que la loi oblige à adhérer à une compagnie, une chambre ou un barreau en vue d'assurer la réglementation et la discipline de la profession. Ce sont les officiers publics ou ministériels (avoués, avocats, commissaires-priseurs, huissiers de justice, notaires), les médecins, pharmaciens, vétérinaires, les architectes, les experts-comptables... Les officiers publics ou ministériels sont nommés par arrêté du garde des sceaux, ministre de la justice, et plusieurs des professionnels cités plus haut remplissent une mission de service public, par exemple dans le domaine de la justice ou de la santé. Tous les professionnels relevant d'un ordre ont le monopole d'au moins une partie des actes qu'ils dispensent ou des activités qu'ils accomplissent. Les professionnels de l'immobilier sont dans une situation tout à fait différente. Leur activité est régie par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ces textes réglementent la délivrance et le renouvellement annuel de la carte professionnelle par le préfet, les modalités d'exercice de la profession, l'assurance de responsabilité civile et la garantie financière que doivent présenter les intéressés, notamment lorsqu'ils prêtent leurs concours à l'achat et la vente de biens immobiliers ou à leur location. Il s'agit donc de professions déjà réglementées ; elles sont en outre généralement exercées à titre de commerçant, soit par une personne physique, soit sous forme de société, et ne contribuent à l'exercice d'aucun service public. De plus, le recours à ces professionnels dépend de la seule volonté du bailleur, qui peut parfaitement louer son bien directement, sans passer par leur intermédiaire. C'est donc dans le cadre des relations contractuelles existant entre le bailleur et son locataire, ou le bailleur et son gestionnaire que doit être assuré le respect des dispositions législatives applicables en matière de location, et que peut être engagée si nécessaire la responsabilité du professionnel incompétent ou indélicat devant les tribunaux. S'agissant de la période de cinq ans pendant laquelle le paiement de charges locatives (qui constituent des accessoires du loyer) peut être réclamé au locataire, cette prescription relève des dispositions de l'article 2277 du code civil relatif à « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts » lui-même inclus dans le chapitre V du même code qui traite « du temps requis pour prescrire ». La demande en paiement d'un rappel de charges sur les cinq ans qui précèdent la réclamation s'inscrit donc dans ce cadre général. Dès lors, dans le souci de conserver une règle claire et d'application générale et d'éviter la multiplication de durées de prescription dérogatoires, il n'est pas envisagé de modifier la durée de la prescription applicable aux charges locatives par un texte spécifique. Les modalités de fixation du loyer renouvelé sont prévues par l'article 17 c ) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il appartient bien entendu au locataire de contester, si nécessaire en justice, le nouveau loyer que lui réclamerait son bailleur en contravention avec ces dispositions, après avoir obtenu toutes informations nécessaires auprès des associations départementales d'information sur le logement, des avocats (des consultations gratuites sont organisées notamment dans les tribunaux de grande instance et d'instance), et des associations de locataires en particulier. Les mesures prises jusqu'à ce jour par le Gouvernement en faveur du renforcement de la protection des locataires portent sur la mise en oeuvre de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, et l'introduction de dispositions relatives aux droits des locataires dans le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains qui devrait être définitivement adopté au dernier trimestre de cette année, actuellement en cours de discussion devant le Parlement. Les articles 114 à 122 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 ont assuré la mise en place de divers mécanismes pour éviter l'expulsion, permis au juge d'accorder d'office des délais de paiement au locataire débiteur et étendu l'octroi des aides attribuées par le fonds de solidarité pour le logement créé au niveau départemental par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Le projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbains qui a été adopté par l'Assemblée nationale le 29 juin en seconde lecture et fera l'objet d'une nouvelle lecture au Sénat lors de la prochaine session, renforce les droits des locataires notamment dans le parc locatif privé, en mettant à la charge du bailleur la délivrance d'un logement décent, c'est-à-dire répondant à certaines caractéristiques qui seront définies par décret, en étendant la compétence des commissions départementales de conciliation à l'examen des petits litiges, en facilitant les modalités de l'acquisition de leur appartement par les locataires lorsqu'un congé pour vendre leur a été délivré par un bailleur personne morale (hormis les sociétés civiles immobilières familiales) dans le cadre de ventes par lots, et en permettant aux associations de locataires d'exercer en justice l'action en représentation conjointe. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 16 de la loi du 6 juillet 1989, le Gouvernement dépose tous les deux ans sur le bureau des assemblées un rapport sur l'évolution des loyers. Ce rapport, réalisé annuellement, permet d'établir s'il y a lieu d'encadrer en région parisienne l'évolution des loyers renouvelés. Ceci a été le cas chaque année depuis 1989 ; un nouveau décret (n° 2000-812) a d'ailleurs été pris par le Gouvernement le 28 août dernier, prolongeant pour une durée de un an les dispositions précédemment en vigueur. L'article 159 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 prévoit en outre que le Gouvernement doit présenter au Parlement, tous les deux ans, un rapport d'évaluation de l'application de la loi. Ce rapport va être déposé au Parlement prochainement, après qu'il aura été examiné par le comité interministériel contre les exclusions créé par le décret n° 99-104 du 12 février 1999 aux fins de définir et de coordonner la politique du Gouvernement dans le domaine de la prévention des exclusions et de la lutte contre celles-ci et d'en suivre l'application.
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