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Texte de la QUESTION :
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M. Laurent Dominati attire l'attention de M. le secrétaire d'Etat au logement sur l'anomalie que constitue dans certains immeubles, soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948, l'existence de locaux loués à usage de bureaux ou pour l'exercice d'une profession libérale. Le montant des loyers est alors généralement très inférieur à celui qui se pratique sur le marché, pour des surfaces et des activités comparables. La liberté des propriétaires demeure très encadrée, bien que les locataires de surfaces professionnelles ne puissent ici se prévaloir des protections particulières qu'avait instituées la loi de 1948, en période de pénurie de logements, en faveur des occupants d'immeubles pratiquement intégrés dans un secteur social. Il lui demande donc s'il estimerait opportun d'envisager un ajustement des dispositions législatives de 1948, afin d'en limiter les effets aux seules surfaces vouées à l'habitation.
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Texte de la REPONSE :
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La suggestion vise à limiter les dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 aux seuls locaux d'habitation, en relevant, d'une part, que ce parc est « pratiquement intégré » au parc social et, d'autre part, qu'il n'y a pas lieu de permettre que les locataires de locaux à usage professionnel ou mixte situés dans les immeubles relevant de cette loi acquittent un loyer inférieur à celui qu'ils paieraient dans le parc privé. De fait, le champ d'application de cette loi n'est pas limité aux seuls locaux d'habitation, mais s'étend aux locaux à usage mixte, ainsi qu'aux locaux à usage professionnel. Il convient cependant de relever que le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 s'est progressivement restreint, tant sur le plan géographique qu'en ce qui concerne les locaux qui relèvent de ses dispositions. En effet, cette loi qui, dès l'origine, ne s'appliquait pas à toutes les communes, a vu modifier par décret son champ d'application géographique. Par ailleurs, l'exclusion des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 a été aménagée, d'une part, par les décrets n° 67-519 du 30 juin 1967 et n° 75-803 du 26 août 1975, qui ont libéré les locaux des catégories supérieures et, d'autre part, par les lois n° 62-902 du 4 août 1962 et n° 64-1278 du 23 décembre 1964, qui prévoient la possibilité de signer des baux dérogatoires aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 dans le cas des baux à usage professionnel et ceux à usage d'habitation et mixte. En outre, la signature de baux de sortie est prévue par les lois n° 70-598 du 9 juillet 1970 et n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Enfin, l'ordonnance n° 58-1343 du 27 décembre 1958 a permis d'exclure du régime de la loi de 1948 les locaux situés dans des communes de moins de 10 000 habitants, hors région parisienne, ou des communes qui leur sont assimilées par décret, et la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en a exclu les locaux vacants. De plus, l'article 20 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 a éliminé toute possibilité de retour aux dispositions de la loi de 1948, en cas de signature d'un bail dérogatoire consenti sur les locaux à usage mixte ou professionnel. Il apparaît ainsi que, à ce jour, les locaux à usage mixte (à l'exception de ceux de la catégorie IV) ne sont, pour la plupart, plus soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 mais relèvent de celles de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locaux à usage professionnel relevant quant à eux de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 pour leur durée, et du code civil - c'est-à-dire de la liberté des prix - pour le loyer. Il n'apparaît en conséquence pas établi que les locataires de locaux à usage mixte ou professionnel situés dans des immeubles construits avant 1948 bénéficient de loyers très inférieurs à ceux payés dans le parc construit postérieurement, et qu'il y ait lieu de procéder aux modifications législatives envisagées par l'honorable parlementaire.
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