|
Texte de la REPONSE :
|
Le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique a pris connaissance avec intérêt de la question relative à la fiscalité applicable au nu-propriétaire dans le cadre d'une acquisition d'un bien immobilier par deux personnes distinctes. Dans la situation évoquée par l'honorable parlementaire, le régime applicable aux charges supportées par le nu-propriétaire dépend de l'affectation de l'immeuble. Si le nu-propriétaire exerce une activité relevant d'un régime réel d'imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qu'il décide d'inscrire la nue-propriété propriété de l'immeuble à son actif professionnel, les charges afférentes à cette immobilisation sont déductibles dans les conditions prévues par les articles 39 et suivants du code général des impôts (CGI). Ainsi, l'amortissement et les intérêts d'emprunt relatifs à l'acquisition de la nue-propriété sont susceptibles de venir en diminution du résultat imposable. Les dépenses de réparation sont en principe immédiatement déductibles à moins qu'elles aient pour objet de prolonger la durée probable d'utilisation à la date à laquelle intervient la dépense en cause ou si elles augmentent la valeur de l'immobilisation, auquel cas elles doivent être immobilisées. Par ailleurs, les coûts de remplacement des éléments principaux d'une immobilisation constitutifs de composants, au sens du 15 bis de l'annexe II du CGI, constituent également en principe un composant distinct de l'immobilisation qui doit faire l'objet d'un plan d'amortissement propre. Dans l'hypothèse où la nue-propriété de l'immeuble est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, bénéficier d'un régime dérogatoire de déduction de charges supportées au titre des dépenses de grosses réparations et des intérêts des emprunts destinés à financer des travaux, dès lors que l'immeuble est donné en location par l'usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cela étant, lorsque le bien est donné en location meublée par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée, et imposés au nom de l'usufruitier, ne relèvent pas de la même catégorie de revenus. Ces précisions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.
|