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Texte de la QUESTION :
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M. Christian Estrosi attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les problèmes rencontrés par des locataires qui occupent depuis fort longtemps des immeubles régis par la loi de 1948. En effet, le nouveau propriétaire, considérant que ces locataires n'ont plus à bénéficier de cet avantage, s'estime le droit d'augmenter les loyers. Par deux fois, ces augmentations ont été jugées illégales, mais le propriétaire a augmenté les charges dans une proportion que les locataires pensent abusives au regard des prestations immobilières fournies. Il lui demande donc de bien vouloir lui indiquer si des mesures vont être prises pour préciser la loi applicable dans ce genre de litiges.
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Texte de la REPONSE :
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Les hausses de loyer des logements soumis à la loi de 1948 sont déterminées chaque année par décret. Ce décret actualise les prix de base au mètre carré permettant de définir la valeur locative du logement loué. En pratique, ces augmentations sont arrêtées chaque année en prenant en compte, d'une part, l'évolution de l'indice général d'indexation des loyers privés (indice du coût de la construction - ICC avant 2006, indice de référence des loyers - IRL qui a remplacé l'ICC depuis le 1er janvier 2006) et, d'autre part, l'écart existant entre les loyers du parc sous loi de 1948 par rapport aux loyers des logements relevant de la loi du 6 juillet 1989. En 2008, le décret 2008-794 du 20 août 2008 a fixé les hausses de loyers des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 à 5 % dans l'agglomération parisienne et à 3,5 % hors agglomération parisienne. Par ailleurs, le régime des charges locatives repose sur la recherche d'un équilibre entre les parties. À ce titre, en vertu de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui s'applique aux logements soumis à la loi du 1er septembre 1948, les charges sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables auprès du locataire. Cependant, il est possible de déroger à cette liste par un accord collectif local portant sur l'amélioration de la sécurité ou sur la prise en compte du développement durable et conclu conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque les charges locatives font l'objet de versement de provisions, elles doivent être régularisées annuellement. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois, à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. Enfin, le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 vient de modifier ce décret en ce qui concerne la rémunération des gardiens et des concierges en créant deux types de forfait de récupération de charges au lieu d'un seul. Les charges de gardiennage sont récupérables à hauteur de 70 % si le gardien effectue à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets. S'il n'effectue qu'une seule de ces deux tâches, la récupération des charges peut atteindre 40 %. L'ensemble de ces dispositions permettent d'encadrer très précisément l'évolution des loyers et des charges. Il n'est pas envisagé, en conséquence, d'apporter plus de précisions par la loi.
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