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Texte de la QUESTION :
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M. Marc Le Fur attire l'attention de M. le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'État sur le régime applicable aux biens faisant l'objet d'un bail emphytéotique au titre de l'ISF. Il lui demande plus particulièrement si un bien faisant l'objet d'un tel bail loué pour un euro symbolique, le propriétaire n'en ayant ni l'usus, ni le fructus, bénéficie d'une exonération de l'ISF à l'instar des biens détenus par un nu-propriétaire.
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Texte de la REPONSE :
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En application de l'article 885 E du code général des impôts (CGI), l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année d'imposition, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant au foyer fiscal. Par exception à ce principe, l'article 885 G du même code prévoit que les biens ou droits grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage accordé à titre personnel, sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Ces dernières dispositions ne visent pas les propriétaires de biens donnés à bail emphytéotique, qui restent donc soumis à l'ISF du chef des biens concernés. Cela étant, pour la liquidation de l'ISF, et conformément aux dispositions des articles 761 et 885 S du CGI, les biens immobiliers doivent être évalués à leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. La valeur vénale des immeubles, dont le propriétaire a l'usage, est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. Lorsque les biens dont il est propriétaire sont donnés en location, il est admis que la valeur vénale reflète cet état par l'application d'une décote, dont le montant varie notamment en fonction de la nature juridique et de la durée du bail restant à courir. Ainsi, s'agissant des biens loués dans le cadre d'un bail emphytéotique, il est admis que le redevable puisse procéder à une décote dont l'importance sera fonction des contraintes propres au bail, telles que la durée qui reste à courir (dégressivité de la décote), le montant des loyers ou l'existence de constructions mises à la charge du preneur et qui seront la propriété du bailleur à l'issue du bail.
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