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Texte de la REPONSE :
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Le régime des charges locatives repose sur une recherche d'équilibre entre bailleurs et locataires. Ces charges sont récupérables par le bailleur, sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments communs de la chose louée, ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. L'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont des services rendus aux locataires qui peuvent être réalisés de différentes manières dans un immeuble. Ils peuvent être externalisés et faire l'objet d'un contrat d'entreprise ou bien être assurés par le bailleur en régie. Lorsqu'il est fait appel à une entreprise pour l'exécution de prestations de services, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise est récupérable sur le locataire dans sa globalité, toutes taxes comprises. Ces services peuvent également être assurés par le bailleur en régie, c'est-à-dire par le personnel du bailleur, en l'occurrence le gardien, le concierge ou l'employé d'immeuble. Le bailleur qui assure personnellement les services est autorisé à récupérer auprès des locataires les dépenses de personnel d'encadrement technique qui participe effectivement et sur place à l'organisation et au contrôle de l'exécution des tâches. Le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 relatif aux frais de gardiennage a précisé les modalités de récupération des charges relatives à l'encadrement technique en y ajoutant les mots « chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble ». Ces charges ainsi définies sont récupérables sur les locataires à concurrence de 10 % de leur montant.
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