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Texte de la REPONSE :
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L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) propose de permettre le paiement direct au syndicat des copropriétaires, par le locataire, de la partie des charges de copropriété correspondant aux charges locatives, afin de faciliter la situation du copropriétaire bailleur. Cette proposition revient à imposer un mode de gestion au copropriétaire bailleur, alors que ce dernier peut préférer payer l'intégralité des charges de copropriété au syndicat, et récupérer lui-même les charges locatives auprès du locataire. de plus, la proposition va à l'encontre de la philosophie de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui pose le principe d'absence de relation directe entre le syndicat des copropriétaires et le locataire. En outre, la proposition rend plus complexe la gestion des appels de charges. Ainsi, le syndic assurerait, sous sa responsabilité, une tâche supplémentaire de ventilation des charges de copropriété entre charges locatives, dues par le locataire, et autres charges, dues par le copropriétaire bailleur. Un tel système risquerait également de générer un contentieux important. Par ailleurs, le coût de ce travail de ventilation, comme l'augmentation de la prime d'assurance responsabilité professionnelle du syndic qui pourrait en résulter, ne sauraient être compris dans les charges de copropriété payées par tous les copropriétaires, mais devraient être supportés par les seuls copropriétaires bailleurs. Enfin, la proposition soulève des difficultés en cas d'impayés de charges du locataire. En effet, dans ce cas, le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucune garantie réelle sur le patrimoine du locataire. L'UNPI propose également de conférer le droit de vote en assemblée générale au locataire ou au copropriétaire bailleur selon que les décisions à prendre concernent l'entretien ou la réalisation de travaux, afin de lier la prise de décision au paiement des charges, de lutter contre l'absentéisme en assemblée générale, et de mieux associer les locataires aux décisions les concernant. À titre liminaire, il convient de souligner que la législation actuelle répond déjà aux préoccupations exprimées. Ainsi, la loi de 1965 précitée permet au copropriétaire bailleur de donner mandat à son locataire pour le représenter en assemblée générale. La loi prévoit également, aux articles 25 1 et 26 dernier alinéa, des mécanismes permettant de faciliter la prise de décision en vue notamment de lutter contre l'absentéisme en assemblée générale. Par ailleurs, la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière prévoit, sous certaines conditions, les modalités de la concertation avec les représentants des locataires, et la possibilité de les associer, sans droit de vote, aux assemblées générales. Surtout, la proposition semble porter atteinte au droit de propriété, puisque le droit de vote en assemblée générale est une prérogative du copropriétaire bailleur découlant de son droit de propriété sur son lot. De plus, la proposition rend plus complexe l'élaboration de l'ordre du jour et des convocations, ainsi que la tenue des assemblées générales. Ainsi, le syndic qualifierait, sous sa responsabilité, chaque décision figurant à l'ordre du jour de décision d'entretien ou de travaux pour déterminer qui, du locataire ou du copropriétaire bailleur, disposerait du droit de vote pour cette décision, ce qui pourrait générer un contentieux important. Enfin, l'UNPI propose de réformer en profondeur les règles de fonctionnement des syndicats de copropriétaires. Ainsi, le conseil syndical deviendrait un « conseil d'administration » du syndicat, disposant d'un véritable pouvoir de décision. En conséquence, le rôle du syndic serait limité à des tâches de base clairement définies, l'assemblée générale ne serait réunie qu'une fois par an et déciderait selon des règles de majorité simplifiées : les décisions seraient prises à la majorité simple prévue à l'article 24, sauf quelques décisions importantes qui relèveraient d'une majorité renforcée. Concernant le renforcement du rôle du conseil syndical, il convient de préciser que l'assemblée générale peut déjà, en application de l'article 25 a), déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre les décisions relevant de la gestion et de l'entretien courants. Surtout, la proposition poserait plusieurs difficultés. La première réside dans l'atteinte portée au droit de propriété. En effet, c'est la qualité de propriétaire d'un lot qui confère au copropriétaire son droit de vote en assemblée générale, et qui implique que cette assemblée est l'organe décisionnel du syndicat. Transférer le pouvoir de décision de l'assemblée générale au conseil syndical reviendrait donc à déposséder les copropriétaires d'une partie de leurs prérogatives de propriétaires. La seconde résulte du fait qu'un nombre important de syndicats ne disposent pas, en pratique, de conseil syndical, soit en vertu d'une décision de l'assemblée générale de ne pas instituer de conseil syndical, soit faute de candidatures ou faute pour les candidats de réunir la majorité requise en assemblée générale. Dans les deux derniers cas, les membres du conseil syndical peuvent alors être désignés par le juge, mais à la condition expresse qu'ils acceptent leur désignation, ce qui se justifie par le fait que la candidature à la fonction de conseiller syndical doit être volontaire, et qu'elle suppose de la part des candidats, disponibilité et intérêt pour la gestion du syndicat. Si le conseil syndical devient un organe de décision comme proposé, tous les syndicats des copropriétaires devront être pourvus d'un conseil syndical, sous peine de paralyser leur fonctionnement. En conséquence, si les membres ne peuvent être désignés par l'assemblée générale, ils devront pouvoir être désignés d'office par le juge même s'ils sont opposés à cette désignation, ce qui paraît excessif. Par ailleurs, si le conseil syndical devient un organe de décision, il sera responsable vis-à-vis des copropriétaires et du syndicat des décisions prises. Outre le fait que cette responsabilité risque d'augmenter le coût pour les copropriétaires de l'assurance de l'immeuble, cela risque également de générer un contentieux important, et de décourager de nombreux copropriétaires de se porter candidats pour entrer au conseil syndical. Concernant les règles de majorité, la loi prévoit plusieurs cas en fonction de l'importance des décisions à prendre. Ainsi, si les décisions relevant de la gestion et de l'entretien courants sont votées à la majorité simple de l'article 24, les décisions plus importantes concernant notamment les organes de la copropriété, les travaux d'amélioration ou la modification du règlement de copropriété nécessitent une majorité plus importante, voire l'unanimité des copropriétaires. Le législateur a toutefois assoupli certaines règles de majorité pour faciliter la réalisation de travaux répondant à des objectifs de politiques publiques ou, dans certains cas, la modification du règlement de copropriété, et a instauré des mécanismes facilitant la prise de décision par le recours à un second vote, dans des conditions de majorité plus souples. Cette pluralité de règles de majorité peut être perçue comme complexe. Elle est néanmoins justifiée par la nécessité de concilier d'une part la prise de décision, nécessaire à la vie et à l'évolution de la collectivité des copropriétaires, et d'autre part la protection des intérêts individuels des copropriétaires. Elle est également justifiée, pour les décisions importantes, par la nécessité de réunir un consensus suffisamment large parmi les copropriétaires lors de la prise de décision, afin de favoriser ensuite l'exécution de la décision. En effet, ce consensus permet de s'assurer que la plupart des copropriétaires : ont consenti à la décision, ce qui limite les risques de contestation ultérieure de cette décision devant le juge ; ont la capacité d'en financer la mise en oeuvre, ce qui limite les risques d'impayés lors des appels de charges ultérieurs. Pour toutes ces raisons, dans un souci de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires, il n'est pas actuellement envisagé de modifier les textes en vigueur pour reprendre les propositions présentées par l'UNPI dans son livre blanc pour 2009.
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