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Texte de la QUESTION :
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M. Maurice Leroy attire l'attention de M. le ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'État sur le problème de la gestion des résidences de tourisme et tout particulièrement sur la protection des investisseurs. En effet, de nombreux propriétaires bailleurs, ayant réalisé un investissement immobilier en résidences de tourisme dans le cadre de la loi « Demessine », rencontrent des difficultés avec les gestionnaires et exploitants de ces résidences. Les dispositions prévues par cette loi permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d'impôt échelonnées sur six années ainsi que d'une exemption de TVA, dans la mesure où la résidence de tourisme se trouve située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), sous la condition suspensive que leur logement soit confié à un gestionnaire pendant une période minimale de neuf ans. Or il apparaît que l'esprit de la loi a été détourné par les pratiques douteuses de nombreux gestionnaires de ces résidences ne respectant plus leurs engagements. Cela se traduit par des loyers impayés ou des baisses de loyers pouvant aller jusqu'à 60 %. Dans le cas où les locataires défaillants dénoncent le bail avant la fin de la période requise, les appartements ont beaucoup de mal à être reloués. Les propriétaires, qui ne sont pas responsables de la décision du locataire, se trouvent alors contraints de rembourser les avantages fiscaux perçus et la TVA. L'application de ces mesures fait porter sur les investisseurs une charge supplémentaire qui s'ajoute aux frais dus au non-respect des engagements pris par les bailleurs, avec de graves conséquences financières pour certains propriétaires contraints parfois de vendre leur bien acquis, voire même leur résidence principale. Par conséquent, il souhaite connaître les mesures en vigueur dans le cadre de la protection des investisseurs face aux exploitants et gestionnaires, et celles envisagées par le Gouvernement pour mettre un terme à ces dérives, ainsi que les voies de recours existantes, et ce eu égard aux nombreux litiges en cours pour ce type d'investissement.
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Texte de la REPONSE :
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Le bénéfice des réductions d'impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, prévues aux articles 199 decies E et suivants du code général des impôts (CGI), est subordonné à un engagement du contribuable de louer le logement de manière effective et continue pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure, ou dans le mois qui suit la date d'achèvement des travaux. En cas de changement d'exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l'engagement de location, le logement doit, en principe, être loué au nouvel exploitant dans un délai d'un mois et jusqu'à la fin de cette période. Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article D. 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires ont une obligation durable de location d'au moins 70 % des appartements de la résidence et que le gestionnaire doit être unique pour l'ensemble de la résidence de tourisme. En cas de non-respect de l'engagement de location, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession du logement. Cette rupture de l'engagement peut, notamment, être constituée lorsque l'exploitant cesse d'être en mesure de prendre le logement en location et qu'aucun nouvel exploitant ne prend le logement à bail dans le délai d'un mois et jusqu'à la fin de la période couverte par l'engagement. Cela étant, il est désormais admis que la période de vacance du logement concerné, avant sa location à un nouvel exploitant, puisse, dans certains cas limitativement énumérés de défaillance de l'exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder douze mois. À défaut de location effective à un nouvel exploitant dans un délai de douze mois à compter, selon le cas, soit de la date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, soit de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant a signifié la résiliation ou la cession du bail aux copropriétaires, soit de la date de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire, les services fiscaux pourront procéder à la remise en cause de la réduction d'impôt précédemment accordée. Ces règles doctrinales sont commentées dans l'instruction administrative publiée au Bulletin officiel des impôts le 11 juillet 2008 sous la référence 5 B-17-08. Elles ont été d'application immédiate, y compris, le cas échéant, pour le règlement des litiges en cours. Cette mesure de tempérament constitue un assouplissement significatif des dispositions légales. Cela étant, trois dispositions ont été adoptées en loi de finances pour 2010 en vue de prendre encore mieux en compte les difficultés des contribuables concernés : l'article 23 permet l'étalement sur trois ans de la reprise de la réduction d'impôt en cas de rupture de l'engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois en cas de défaillance de l'exploitant ; l'article 86 prévoit que l'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires de la résidence ne fait pas obstacle à l'imposition des revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, et donc au bénéfice de la réduction d'impôt « Demessine » ; enfin, l'article 87 introduit une nouvelle exception à la remise en cause de la réduction d'impôt lorsque les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location restant à couvrir, conformément aux prescriptions légales. Il est également indiqué que les services de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), notamment chargés de vérifier la bonne application des règles relatives à l'information sur les prix des produits et des services, ainsi que la licéité des contrats ou des pratiques commerciales réglementées (démarchage, vente à distance, crédit, voyages à forfait, multipropriété...), peuvent être saisis en cas de doute sur la validité et la régularité des opérations. Concernant la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les investisseurs confrontés à une situation de défaillance de la société gestionnaire de la résidence de tourisme ne sont exposés au risque de devoir restituer la TVA dont ils ont pu exercer la déduction que dans la mesure où les activités auxquelles concourt leur appartement ne seraient, en définitive, plus soumises à la TVA (CGI, article 271 ; annexe Il au même code, article 207-III). Ainsi, s'ils parviennent à conclure un contrat avec un nouveau gestionnaire fournissant des prestations d'hébergement répondant aux conditions fixées par l'article 261 D. (4°) a du CGI, aucune régularisation de la TVA qu'ils ont pu déduire à l'origine ne sera exigible. Il en sera de même si les propriétaires décident d'affecter leur appartement à une activité hôtelière ou parahôtelière au sens de l'article 261 D. (4°) b du CGI. En revanche, si les propriétaires louent à l'avenir leur appartement sous une forme occasionnelle, permanente ou saisonnière de logement meublé ou garni, les loyers perçus seront exonérés de plein droit de la TVA. Corrélativement, ils seront tenus de procéder au reversement d'une fraction de la TVA dont ils ont initialement exercé la déduction. Par ailleurs, si les propriétaires souhaitent céder leur appartement et que le cessionnaire affecte celui-ci à une activité locative soumise à la TVA sur le fondement des a ou b du 4° de l'article 261 D du CGI déjà cité, la cession de l'immeuble n'entraînera ni taxation ni reversement de la taxe initialement déduite en application du dispositif mentionné à l'article 257 bis du même code. En revanche, si l'acquéreur n'affecte pas l'immeuble à une telle activité, il faudra distinguer les deux situations suivantes : si la cession de l'appartement est soumise à la TVA immobilière, aucune régularisation de la taxe antérieurement déduite ne sera exigible chez le cédant ; si cette cession n'est pas soumise à la TVA immobilière, le cédant sera tenu de procéder aux reversements de la TVA précitée. Ces précisions sont de nature à répondre aux préoccupations exprimées.
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