Réponse publiée le 3 novembre 2015

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit à son article 23 les charges récupérables comme étant des sommes accessoires au loyer principal. Les charges récupérables sont exigibles du locataire en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoyait, dans sa version antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que les charges locatives pouvaient donner lieu au versement de provisions et devaient, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur devait communiquer au locataire le décompte par nature de charges. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives étaient tenues à la disposition des locataires. Le bailleur disposait d'un délai de prescription quinquennale pour réclamer le paiement des charges récupérables (article 2277 du code civil). Afin d'éviter les récupérations de régularisations de charges locatives trop conséquentes et tardives, et ainsi encadrer le caractère rétroactif de régularisation des charges, le Gouvernement a souhaité réduire les délais de régularisation et de prescription applicables. Ainsi, la loi Alur a modifié l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et prévoit désormais que, lorsque la régularisation des charges locatives n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s'il en fait la demande. Par ailleurs, la loi Alur a introduit une nouvelle disposition prévoyant, à compter du 1er septembre 2015, la transmission par le bailleur du récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale à la demande du locataire. Enfin, s'agissant de la prescription, dont la durée tend à générer des difficultés financières pour les locataires, la loi Alur a créé un nouvel article 7-1 à la loi du 6 juillet 1989 précitée et réduit la durée de la prescription de cinq à trois ans. Dès lors, à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur dispose d'un délai de 3 ans à compter de la date d'exigibilité des charges pour en réclamer le paiement. Aux termes de ce même article, le locataire dispose également du même délai pour contester le montant de la provision sur charges.