Réponse publiée le 26 novembre 2013

L'article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques a institué, pour les sociétés civiles immobilières constituées avant le 1er juillet 1978, une obligation d'immatriculation avant la date butoir du 1er novembre 2002. Au plan juridique, le non-respect de cette obligation d'immatriculation emporte, pour une société civile immobilière, la perte de sa personnalité morale à compter de cette date. Cette perte de personnalité morale n'entraîne pas sa dissolution mais sa requalification en société en participation ainsi qu'un transfert du patrimoine de la société vers ses associés. Au plan fiscal, dans la mesure où la perte de la personnalité morale n'entraîne pas dissolution de plein droit du contrat social, les conséquences fiscales liées à cette perte sont limitées. Ainsi, il n'y a pas lieu de constater une cessation d'entreprise, au sens des articles 201 et 221 du code général des impôts (CGI) au motif que la perte de la personnalité morale ne s'accompagne pas d'un changement de régime fiscal. En revanche, le transfert de propriété des éléments d'actif de la société civile immobilière au profit de ses associés résultant de la perte de la personnalité morale, s'analyse en une sortie d'actif entraînant la constatation d'une plus ou moins-value au niveau de la société civile. Toutefois, il est admis que cette sortie d'actif ne donne lieu à aucune taxation immédiate si les biens concernés sont repris au bilan fiscal de la société en participation pour la valeur à laquelle ils figuraient à l'actif de la société civile concernée (cf. RM Grosskott n° 10150 et RM Sordi, n° 9444, JO AN du 2 juin 2003 page 4271). Par ailleurs, la circulaire CIV 2002-12 D1 du 31 décembre 2002 relative à l'immatriculation des sociétés créées avant 1978 du 26 décembre 2002, publiée au n° 88 du Bulletin officiel du ministère de la justice, a précisé que la seule conséquence qui résulte du défaut d'immatriculation est la perte de la personnalité morale et la requalification en société en participation. Or toute société en participation peut demander son immatriculation selon la procédure applicable aux sociétés nouvelles. Elle bénéficie à compter de celle-ci de la personnalité morale. Ainsi, la transformation d'une société en participation en société de droit entraîne la création d'une personne morale nouvelle. Il en résulte donc un transfert de propriété des biens détenus par la société en participation au bénéfice de la société transformée. D'un point de vue fiscal, lorsqu'elle ne s'accompagne pas de modifications importantes du pacte social, il est possible, sous certaines conditions énumérées ci-après, de ne pas tirer toutes les conséquences fiscales liées, en principe, à une opération de transformation d'une société de fait en société de droit (conséquences de la cessation d'entreprise). Ainsi, il est admis de ne procéder ni à la taxation immédiate des bénéfices réalisés avant la transformation et non encore imposés, ni à la taxation immédiate des plus-values latentes afférentes aux biens inscrits à l'actif du bilan fiscal de la société en participation, si ces biens sont repris pour la même valeur à l'actif de la société transformée. Il est précisé que cette condition n'est pas réputée satisfaite si la transformation s'accompagne de modifications importantes du pacte social (objet, siège social, associés...) (cf. RM Tourrain n° 35203, JO AN du 15 décembre 1980 page 5233 ; RM Spénale n° 3771, JO Sénat du 3 février 1983, page 179 et RM Barrot n° 2282, JO AN du 25 mai 1987, page 3025). Lorsque la société civile, dont l'immatriculation aura été réalisée, continue de relever du régime des sociétés de personnes prévu aux articles 8 à 8 ter du CGI, les plus-values ultérieures de cessions des biens immobiliers inscrits à son actif social relèvent du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers, prévu aux articles 150 U et suivants du CGI, pour la quote-part de la plus-value revenant à l'associé personne physique (non professionnel). Ces règles s'appliquent également à l'associé personne physique professionnel lorsque les titres de la société civile sont inscrits au bilan de son entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Dans ce cas, pour l'application des règles des plus-values immobilières des particuliers, il est admis de retenir, pour la détermination de la plus-value imposable au titre de la cession par la SCI de l'immeuble concerné, la date, et donc le prix d'acquisition, de cet immeuble par la SCI et non la date à laquelle celle-ci a été qualifiée de société en participation en raison de sa non-immatriculation avant le 1er novembre 2002 ou celle à laquelle elle a recouvré la personnalité juridique. L'abattement pour durée de détention, prévu à l'article 150 VC du CGI, est ainsi décompté depuis la date d'acquisition de l'immeuble concerné par la SCI. Lorsque l'associé de la société civile est une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés, la quote-part de la plus-value lui revenant est déterminée et imposée selon les règles d'assiette et de taux des plus-values professionnelles définies notamment aux articles 209 et 219 du CGI.