Réponse publiée le 2 avril 2019

Conformément au paragraphe 190 du bulletin officiel des finances publiques - impôts référencé BOI-TVA-IMM-10-30, lorsque la propriété d'un immeuble donne lieu à un démembrement en raison de la cession à un tiers de l'usufruit ou de la nue-propriété, la nue-propriété doit être regardée comme n'étant pas affectée à une activité économique imposable. Cette situation est exclusive de l'exercice du droit à déduction de la TVA afférente à la valeur de ce droit. Ainsi, la TVA grevant l'acquisition de la nue-propriété de l'immeuble n'est pas déductible par le nu-propriétaire. Pour autant, la doctrine fiscale admet que le nu-propriétaire puisse transférer à l'usufruitier le droit à déduction de la TVA grevant la nue-propriété, sous réserve du respect de certaines conditions. Ces commentaires ont également, dans un souci de neutralité, vocation à s'appliquer aux démembrements de propriété intervenant ab initio sous réserve bien entendu que les conditions de fond pour sa mise en œuvre soient réunies. À cet égard, il importe que le nouveau nu-propriétaire ait lui-même la qualité d'assujetti à la TVA, que le droit réel que constitue la nue-propriété soit immobilisé chez son propriétaire, et enfin, que l'usufruitier, qui doit également immobiliser ses droits portant sur l'usufruit de l'immeuble, utilise ce dernier pour les besoins d'opérations ouvrant droit à déduction.