Réponse publiée le 2 juin 2020

La loi n° 89-469 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 encadre les baux d'habitation par un régime impératif qui cherche à concilier de manière équilibrée le droit de propriété et le droit à valeur constitutionnelle qu'est le droit au logement. Ce cadre met à la charge du locataire des obligations essentielles ayant vocation à protéger la propriété du bailleur. Ainsi, son article 7 impose aux locataires l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le manquement du locataire à l'exécution d'une de ces obligations permet au bailleur de solliciter en justice la résiliation du bail. S'agissant du défaut de paiement des loyers, cette loi autorise le recours dans les contrats de bail aux clauses résolutoires permettant au propriétaire de saisir le juge des référés d'une demande en constatation de l'acquisition de ses effets, après la délivrance à son locataire d'un commandement de payer. Ce dispositif permet au propriétaire d'obtenir, par une procédure accélérée, une décision de justice prononçant l'expulsion du locataire. Ainsi en 2017, ces décisions étaient rendues dans un délai moyen de quatre mois à compter de l'assignation, étant relevé qu'un délai de deux mois entre la délivrance de l'assignation et l'audience est imposé par loi pour permettre la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions de la situation du locataire. En revanche, le droit au logement impose de suivre une procédure d'expulsion précisée par les articles L. 411-11 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont les conditions de mises en œuvre tendent à permettre au locataire de trouver une solution de relogement ou à éviter qu'il soit sans logement dans des conditions d'une particulière dureté. Ce dispositif peut allonger les délais de mise en œuvre des expulsions et, par suite, priver les propriétaires de la perception de loyers en maintenant dans les lieux un locataire dont la situation financière est obérée. Ce dispositif législatif, qui concilie des droits contradictoires, ne permet donc pas de supprimer totalement les risques inhérents à la location d'un bien immobilier. Une réflexion est actuellement menée pour renforcer la prévention du contentieux locatif amenant au prononcé de l'expulsion et diminuer par conséquent les risques financiers inhérents à la location immobilière.