Réponse publiée le 14 janvier 2020

L'acquisition de logements sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) figure parmi les moyens d'intervention à disposition des organismes HLM pour produire des logements locatifs sociaux financés à l'aide de prêts locatifs à usage social (PLUS), de prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) et de prêts locatifs sociaux (PLS). La circulaire no 2001-19 du 12 mars 2001 relative à la mise en œuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l'État pour 2001 posait les principes généraux de l'instruction des dossiers de financement des logements locatifs sociaux, principes toujours applicables malgré l'évolution de la réglementation. Ainsi, et au-delà de la vérification de la conformité des opérations avec les dispositions générales relatives au logement social, il appartient aux services instructeurs des directions départementales des territoires (et de la mer) ou des intercommunalités ou départements délégataires des aides à la pierre, de s'assurer, de la qualité des logements à acquérir au regard des normes techniques en vigueur ainsi que de l'intérêt de cette acquisition pour l'organisme acheteur, et en particulier de l'adéquation des prix d'acquisition avec ceux du marché . Ce type d'opérations appelle ainsi une vigilance particulière de la part des services instructeurs sur le montage financier des opérations, et notamment, sur le prix d'acquisition des logements, qui doit rester compatible avec la fixation d'un loyer de sortie plafonné par la convention à l'aide personnalisée au logement respectant l'avis annuel relatif à la fixation des loyers maximums des logements conventionnés. Cet avis précise notamment que la garantie du caractère social des logements impose le maintien d'un écart minimal d'environ 20 % entre le loyer du parc privé et les loyers maximums des logements conventionnés. Ces exigences législatives et réglementaires conduisent les services instructeurs de l'État et les délégataires à fixer des conditions minimales – en termes de coûts d'acquisition (conditions dépendant fortement du fonctionnement local des marchés de l'habitat), de qualité technique et de construction des logements – à l'octroi d'aides à la pierre, permettant d'assurer l'équilibre des opérations aux termes des prêts contractés et la production de logements sociaux de qualité à des coûts raisonnables. Certains délégataires des aides à la pierre ont souhaité formaliser ces conditions d'encadrement dans des documents de type « contrat » ou « pacte », résultant, dans la majorité des cas, de négociations entre les différentes parties prenantes concernées : promoteurs, investisseurs, bailleurs sociaux, mais également avec la participation des services de l'État qui demeurent, y compris en territoire sous délégation, garants non seulement de la bonne application de la réglementation, mais également d'un dialogue constructif entre les acteurs du logement et de l'habitat.Dans ces conditions, et dès lors que, par leur caractère négocié avec l'ensemble des acteurs concernés, ces démarches locales de cadrage de la VEFA, permettent d'offrir un cadre stabilisé et connu par tous, qui non seulement favorise la sortie des opérations et la production de logements sociaux à des coûts raisonnables, mais contribue, en outre, à la maîtrise du coût du foncier, le Gouvernement n'entend pas établir de cadrage national qui prendrait insuffisamment en compte les spécificités des marchés locaux.