Texte de la question

M. Philippe Chalumeau interroge M. le ministre de la cohésion des territoires sur les nouvelles règles comptables pour les copropriétés. Depuis 2006, les copropriétaires doivent se familiariser avec les notions de comptabilité. Car toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, doivent dorénavant adopter des règles de tenue et de présentation de leur comptabilité directement inspirées de celles des entreprises. La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000, modifiant la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, impose cette évolution qui, d'après des administrés de sa circonscription, complique la vie des copropriétaires et des syndics. Elle va de pair avec deux autres innovations, en vigueur depuis 2002 : l'obligation pour les copropriétaires de voter un budget prévisionnel pour l'exercice à venir et celle de payer leurs charges d'avance, sous forme de provisions. Certes, le but est d'améliorer la transparence et la lisibilité des comptes pour les copropriétaires afin de diminuer les contentieux portant sur les charges. La loi de 1965 n'imposait en effet aucune méthode comptable. Ce qui a conduit les syndics à se contenter de la méthode la plus basique, dite de trésorerie : les charges sont enregistrées uniquement lors de leur paiement. Cette comptabilité est simple mais ne permet pas de connaître précisément l'état financier de la copropriété et d'anticiper des dépenses importantes. Il est également difficile de comparer une année avec une autre, pour déceler d'éventuelles anomalies ou dérives. Enfin, il y a autant de comptabilités que de copropriétés avec des intitulés de compte parfois peu clairs. Il était donc nécessaire d'harmoniser ce dispositif. Tout en approuvant les objectifs de la réforme, les associations de copropriétaires, mais aussi une bonne partie des administrateurs de biens, affirment qu'elle produit des effets inverses de ceux escomptés, vu la complexité du dispositif et les difficultés pratiques qu'il entraîne. Premier écueil : la compréhension par les copropriétaires des nouveaux documents, qui suppose un minimum de connaissances en comptabilité. Alors qu'une comptabilité de trésorerie est plus compréhensible car proche de la façon dont chacun tient ses comptes personnels. Ce système complexe est très difficilement compréhensible par les copropriétaires et ne leur permet pas de savoir si leur copropriété va bien ou pas et si le syndic établit des comptes sincères. Aujourd'hui, les syndics doivent faire preuve de nouvelles compétences. Les comptables des cabinets d'administration de biens ont souvent été formés sur le tas et n'ont pas les qualifications nécessaires pour tenir une comptabilité d'entreprise. En dépit de l'avis des associations de copropriétaires et d'administrateurs de biens, et de celui de la commission d'experts créée au ministère du logement en 2004, qui penchaient toutes plutôt pour un régime simplifié pour les petites copropriétés, le Gouvernement en vigueur a tranché en faveur d'un texte complexe. La raison tiendrait à la difficulté de définir ce qu'est une petite copropriété. Face à cette difficulté, il a été décidé de rendre le décret applicable à toutes les copropriétés sans exception. En outre, la loi SRU ayant pour but d'harmoniser l'ensemble des règles en matière de copropriété, fixer des seuils aurait été contraire à cet objectif. Aujourd'hui, la complexité du dispositif peut, en effet, décourager les vocations des bénévoles et décider les copropriétaires à opter pour un syndic professionnel. Ainsi, il l'interroge sur la position du Gouvernement sur le sujet, et s’il compte revenir sur ce texte, afin d'alléger ces nouvelles contraintes pour les petites copropriétés.