Réponse publiée le 21 mars 2023

L'article L. 145-46-1 du code de commerce issu de l'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a instauré un droit dit de préemption ou de préférence au profit du locataire en cas de vente, volontaire, par le propriétaire du local commercial ou artisanal dans lequel il exerce son activité. Ce texte a pour objectif de renforcer la propriété commerciale et de favoriser la pérennité de l'entreprise. L'exercice par le locataire commercial de son droit de préemption n'est soumis à aucune condition de poursuite de son activité commerciale dans les lieux acquis pendant une période déterminée. Devenu propriétaire du local qu'il exploite commercialement, le nouvel acquéreur dispose librement de son bien, à l'instar de tout propriétaire, qu'il peut continuer d'exploiter ou qu'il peut, plutôt que de valoriser le fonds de commerce qu'il y a développé, choisir de revendre libre de toute occupation s'il y trouve un intérêt financier. Restreindre la revente du local acquis en application d'un droit de préemption constituerait une atteinte forte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre du commerçant acquéreur. Propriétaire d'un fonds de commerce comprenant un droit au bail commercial, le locataire usant de son droit de préemption réunit alors sur sa personne la qualité de propriétaire du fonds de commerce et du local commercial, qu'il est ensuite libre de dissocier. Il faut rappeler que le droit de préemption prévu par la loi du 18 juin 2014 ne trouve à s'appliquer que lorsque le propriétaire des murs fait le choix de vendre, c'est-à-dire qu'il est exclu en cas de vente contrainte, et que le bail commercial conclu sur son bien a conféré au propriétaire des revenus consistant en la perception des loyers commerciaux. De surcroît, la liberté contractuelle permet déjà au bailleur qui justifie d'un intérêt sérieux et légitime, lorsqu'il souhaite vendre, d'assortir son offre de vente d'une obligation pour l'acquéreur de maintenir l'activité commerciale en cours dans les lieux ou d'introduire une clause d'inaliénabilité, pendant une durée limitée afin de ne pas vider le droit de propriété cédé de toute substance. Le locataire qui souhaiterait faire usage de son droit de préemption ne pourrait qu'accepter purement et simplement ces conditions qui lui sont notifiées, toute contre-proposition ne valant pas acceptation de l'offre. Il n'est donc pas envisagé d'adopter de dispositions visant à contraindre le locataire commercial qui use de son droit préemption lors de la vente du local commercial dans lequel il exerce son activité commerciale à maintenir celle-ci pendant une certaine durée ou à lui interdire de revendre le bien libre de toute occupation.