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Rubrique :
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Logement
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Tête d'analyse :
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Politique et reglementation
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Analyse :
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Immeubles mis en vente par des investisseurs institutionnels. mesures d'information renforcees
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Texte de la QUESTION :
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M Jean-Yves Autexier attire l'attention de M le ministre delegue aupres du ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer, charge du logement, sur les conditions de mise en vente par appartement des immeubles de grande hauteur par des investisseurs institutionnels. Cela est notamment le cas, a Paris, de plusieurs tours situees dans les arrondissements peripheriques. Les proprietaires, qui sont le plus souvent de grandes compagnies d'assurances, ont decide de se debarrasser de ce patrimoine qu'elles jugent insuffisamment productif en refusant, pour certaines, de proceder aux travaux de securite et d'entretien qui leur incombent. Lors de la discussion parlementaire a propos de la nouvelle loi sur les rapports locatifs, le Gouvernement a envisage, en pareil cas, de rendre obligatoires des mesures d'information renforcee pouvant prendre la forme d'un recapitulatif sur dix ans des charges exposees pour la gestion et l'entretien de l'immeuble et de l'obligation de fournir un diagnostic technique global. Or, dans le but d'anticiper ces mesures et de soustraire a ses obligations legales, le groupe Abeille-Victoire, qui a mis en vente notamment une tour de vingt-neuf etages, a Paris (13e), s'empresse, par exemple, de multiplier les offres de vente (sous forme, selon le cas, de conge ou de proposition de vente d'appartement occupe aux locataires en place) alors meme que l'etat descriptif de division et le reglement de copropriete ne sont pas etablis. Ainsi, tous ceux qui n'auraient pas donne suite a ces offres de vente perdront leur droit de preemption et les autres devront acheter l'appartement sans connaitre l'etat reel de l'immeuble et le montant des charges a venir. Il ressort pourtant que l'examen de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article L 261-11 du CCH que le reglement de copropriete doit etre communique prealablement a l'acquereur potentiel et qu'il peut etre etabli des l'origine de la copropriete afin d'entrer en vigueur des la naissance du syndicat. Par ailleurs, le decret du 17 mars 1967 stipule clairement qu'il doit contenir l'etat de repartition des charges. Il lui demande, dans ces conditions, s'il compte intervenir aupres de cette societe pour l'amener a respecter les lois de la Republique et dans quels delais viendront en application les mesures d'information renforcee dont il a fait etat.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Comme en dispose l'article 7 du decret no 55-22 du 4 janvier 1955 portant reforme de la publicite fonciere, tout acte de vente, sujet a publicite, doit indiquer pour chacun des locaux qu'il concerne, sa nature, sa situation, sa contenance et sa designation cadastrale. Le meme article indique que, lorsque l'acte ne concerne qu'une ou plusieurs fractions d'un immeuble, il doit comporter a la fois la designation desdites fractions et celle de l'ensemble de l'immeuble. La designation de ces fractions est faite conformement a un etat descriptif de division. En cas d'inobservation de ces regles, le depot de l'acte de vente a la conservation des hypotheques est refuse par le conservateur en application de l'article 71-E du decret no 55-1350 du 14 octobre 1955 portant application du precedent. En outre, des dispositions de l'article 10 de la loi no 75-1351 du 31 decembre 1975 relative a la protection des occupants de locaux a usage d'habitation et de celles de l'article 1er du decret no 77-742 du 30 juin 1977, pris pour l'application de l'article 10 precite, il resulte que la premiere vente d'un appartement et de ses locaux accessoires depuis la division de l'immeuble et l'identification de chaque lot par un etat descriptif de division, publie au fichier immobilier, doit, a peine de nullite de la vente, etre, prealablement a la conclusion de celle-ci, notifiee au locataire ou a l'occupant de bonne foi, occupant effectivement les lieux. Cette notification est faite a la diligence du vendeur par lettre recommandee avec demande d'avis de reception. Encourt donc la nullite toute vente conclue au mepris de ces dispositions et portant notamment sur des fractions non identifiees dans un etat descriptif de division, quel que soit le statut juridique d'appropriation auquel les biens sont soumis. Par ailleurs, les immeubles de grande hauteur (IGH) sont assujettis a des obligations relatives au controle de leur securite prevues par les articles R 122-1 a R 122-29 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Le proprietaire doit ainsi maintenir et entretenir les installations dans les conditions fixees par l'article 122-16 du CCH Il doit organiser un systeme de securite unique pour l'ensemble des locaux conformement aux dispositions de l'article R 122-17. De plus, comme le precise l'article R122-19, les autorites administratives, c'est-a-dire le maire et le representant de l'Etat dans le departement, doivent assurer un controle, chacun pour ce qui le concerne, de ces immeubles. La commission consultative departementale de la protection civile peut egalement proceder a des visites afin de constater si les prescriptions de securite ont ete respectees. Le proprietaire de l'IGH doit egalement tenir un registre de securite sur lequel sont portes tous renseignements indispensables au controle de la securite. Ces obligations faites au proprietaire d'un IGH sont assorties de sanctions prevues par les articles R 152-1 et R 152-2 du CCH Il est a noter que la tour dont il est question, propriete du groupe Abeille-Victoire, a fait l'objet d'un rachat en bloc par un organisme d'HLM Ce rachat doit permettre la conservation de la destination sociale des appartements concernes. Enfin, la commission relative a la copropriete a ete saisie du probleme specifique a la mise en copropriete d'immeubles de grande hauteur.
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