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Rubrique :
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Batiment et travaux publics
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Tête d'analyse :
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Politique et reglementation
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Analyse :
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Acquereurs de maisons individuelles. constructeurs. conventions de cautionnement
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Texte de la QUESTION :
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M Edmond Herve appelle l'attention de M le ministre delegue aupres du ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer, charge du logement, sur l'application du decret no 89700 du 26 septembre 1989. En effet, ce decret prevoit un accroissement des garanties dont beneficient les acquereurs de maisons individuelles, mais pour que cette nouvelle mesure produise tous ses effets, il faut que les constructeurs puissent conclure les conventions de cautionnement prevues par le texte. Il lui demande que des precisions soient apportees sur les trois points suivants : le nouvel echelonnement des paiements de l'article R 231-6 est-il d'ordre public dans toutes ses dispositions ou, en d'autres termes, les constructeurs qui beneficient des garanties prevues par le texte sont-ils tenus de ne pratiquer que les huit appels de fonds decrits ou peuvent-ils en pratiquer davantage a la seule condition de ne depasser a aucun moment les seuils prevus par le decret ? La date d'ouverture de chantier, qui devient une date cle du dispositif, doit-elle etre entendue comme la date reelle d'ouverture du chantier, prouvable par tout moyen ou est-elle la date portee sur la declaration d'ouverture notifiee comme telle par le constructeur au garant ? L'article R 231-11 nouveau oblige le garant « a achever l'execution du contrat ». Cette notion se reduit-elle comme jusqu'ici au seul paiement des sommes excedant 5 p 100 du prix convenu necessaires a l'achevement de la maison commandee ou implique-t-elle la prise en charge par le garant de toutes les sommes de toute nature pouvant etre contractuellement dues par le constructeur au maitre d'ouvrage et notamment tous dommages et interets moratoires ou compensatoires ?
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Les articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH) qui regissent le contrat des constructions de maison individuelle etant des textes d'ordre public, conformement a l'article L 231-3, il en resulte que les textes reglementaires pris pour l'application de ces dispositions sont eux aussi d'ordre public. Tel est le cas notamment des articles R 231-6, R 231-8, R 231-10 et R 231-11 modifies par le decret no 89-700 du 26 septembre 1989. De surcroit, il y a lieu de souligner que le defaut de respect de ces textes au moins en matiere de paiement du prix est passible des sanctions penales de l'article L 241-2 du CCH Dans ces conditions, il y a lieu de considerer que les paiements intermediaires qui seraient demandes entre les huit stades d'avancement des travaux prevus pour le nouvel article R 231-6 sont a proscrire notamment parce qu'il serait difficile voire impossible tant pour l'accedant que pour le garant financier de controler la realite et surtout la valeur du travail realise. La chambre criminelle de la Cour de cassation s'est d'ailleurs prononcee en ce sens par un arret dy 21 fevrier 1984. En ce qui concerne le point de depart de la garantie de livraison, la nouvelle redaction des articles R 231-10 et R 231-11 a pour objet de lever l'ambiguite des textes anterieurs qui faisaient cesser la grantie de remboursement a la delivrance du permis de construire sans preciser a quel moment commencait la garantie de livraison. Desormais la garantie de remboursement est prolongee jusqu'a la date d'ouverture de chantier, date a laquelle la garantie de livraison prend immediatement effet. C'est en consequence la date portee sur la declaration d'ouverture du chantier notifiee tant au maire de la commune qu'au garant qui doit etre prise en consideration et non le commencement des travaux qui dans certains cas serait difficile a apprecier. Quant a l'etendue de la garantie de livraison, elle demeure identique a ce qu'elle etait anterieurement puisque le contenu de la garantie et les modalites de son execution sont definis par l'article R 231-12 du CCH que le decret recent n'a pas modifie.
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