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Rubrique :
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Baux
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Tête d'analyse :
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Baux d'habitation
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Analyse :
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Preemption. bailleurs. droit de substitution
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Texte de la QUESTION :
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M Jean-Marie Le Guen appelle l'attention de M le ministre delegue aupres du ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer, charge du logement, sur l'article 11 de la loi no 82-526 du 22 juin 1982 instituant un droit de preemption par le bailleur, en cas de vente, qui reste en vigueur pour les baux en cours a la date de la publication de la loi no 86-1290 qui beneficie des dispositions transitoires prevues par les articles 20 a 24 de ladite loi. Cette disposition avait pour objectif : de reduire la speculation fonciere en offrant aux occupants ayant les meilleures connaissances ; de la qualite du local occupe ; de moderer l'appetit du proprietaire. Ce droit de substitution perd toutefois de son poids des lors que le locataire ne dispose pas d'une prorogation de facto du contrat de location jusqu'au moment ou il pourrait faire jouer son droit de substitution. Oblige de quitter le local, il est moins motive pour utiliser son droit et, de toutes manieres, il est conduit a engager des frais qui peuvent oberer sa capacite de substitution. C'est pourquoi il lui demande s'il peut lui confirmer que l'esprit de la loi etant bien celui-la, le locataire peut se prevaloir de cet esprit pour ne quitter le local que lorsqu'il aura pu exercer son droit de substitution.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - La loi no 82-526 du 22 juin 1982 comme la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, actuellement applicable aux rapports entre les locataires et les bailleurs, prevoit les conditions de delivrance des conges par les bailleurs. Dans ces deux legislations, le conge pour vente a ete reconnu comme un des motifs possibles de conge. Il a ete assorti de conditions specifiques pour sa delivrance, notamment de l'ouverture d'un droit de preemption au profit du locataire. L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 amenage ce droit. Ainsi, il prevoit qu'a l'expiration du delai de preavis le locataire qui n'a pas accepte l'offre de vente est dechu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le legislateur a voulu ainsi conferer un caractere peremptoire au conge pour vente, sous reserve que les droits du locataire soient respectes. Le droit de substitution ne peut, quant a lui, etre mis en oeuvre que si le bien a ete vendu a un tiers a des conditions ou a un prix plus avantageux pour l'acquereur que ceux prevus dans l'offre de vente.
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