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Rubrique :
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Urbanisme
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Tête d'analyse :
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Reglementation
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Analyse :
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Construction en indivision
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Texte de la QUESTION :
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M Pierre Bachelet attire l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer sur les problemes causes par la construction en indivision. Pour tenter de remedier a certains exces passes, les auteurs de nombreux plans d'occupation des sols ont voulu, dans les parties sensibles de leur commune, interdire la creation de lotissements ou bien imposer une superficie minimum, pour qu'un terrain soit constructible. Depuis quelque temps, on assiste a une nouvelle pratique pour contourner ces regles d'urbanisme : l'acquisition de terrains en indivision, notamment sur les cotes de l'Atlantique et de la Mediterranee. Dans l'etat actuel des textes, il est tres difficile pour les maires de s'opposer a une telle pratique, malgre les nombreux inconvenients qu'elle presente, tant pour les acquereurs mal informes, que pour les communes : densification excessive, forme urbaine plus ou moins anarchique, rencherissement du cout du foncier. Un jugement du tribunal administratif de Nice du 10 avril 1985 (prefet des Alpes-Maritimes c/ Pagnier-Roux) a d'ailleurs valide un permis de construire pour l'edification de deux villas distinctes par des proprietaires en indivision, alors que leur terrain etait issu de la division d'une grande propriete depuis moins de dix ans. Aux termes de ce jugement la circonstance que les indivisaires seraient susceptibles de mettre fin dans l'avenir a l'indivision est sans influence sur la legalite du permis qui leur a ete delivre alors qu'ils etaient coproprietaires indivis du terrain. Dans la pratique, il parait quasiment impossible de verifier si lors du depot d'un permis de construire le terrain fait l'objet ou non d'une division en jouissance, celle-ci etant le plus souvent occulte et effectuee apres l'edification des constructions. Il lui demande donc de mettre a l'etude de nouvelles dispositions legislatives de nature a permettre d'eviter de telles pratiques abusives.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - La pratique evoquee par l'honorable parlementaire consistant a placer provisoirement un terrain sous le regime de l'indivision en vue de l'obtention d'un ou plusieurs permis de construire tout en reconnaissant, y compris apres obtention des permis de construire, a chacun des co-indivisaires un droit de construire dans un emplacement determine quelles que soient les modalites de cette reconnaissance (droit de jouissance exclusif, en rien copropriete, constitution d'une societe civile, etc) ne permet a ses auteurs de se dispenser de respecter la reglementation des lotissements : elle ne peut etre mise en oeuvre legalement qu'apres delivrance de l'autorisation de lotir des lors qu'elle aboutit d'une facon ou d'une autre a la creation de plus de deux lots sur une periode de moins de dix ans. En effet, selon les termes de l'article R 315-1 du code de l'urbanisme, « constitue un lotissement ----- toute division d'une propriete fonciere ------ qui a pour objet ------ de porter a plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriete ------ L'alinea precedent s'applique notamment aux divisions en propriete ou en jouissance resultant de mutations a titre gratuit ou onereux, de partages ou le locations ». Ainsi, dans l'arret epoux Seguin et autres (26 septembre 1990), le Conseil d'Etat statuant au contentieux a decide que la construction sur un meme terrain, au profit de trois membres de l'indivision qui en est proprietaire, de trois pavillons destines a devenir propriete exclusive et particuliere de chacun d'eux a le caractere d'un lotissement et que, faute d'autorisation a lotir, le permis de construire avait ete irregulierement delivre a l'indivision. Il est precise qu'en l'espece l'indivision avait adopte un reglement divisant le terrain en trois lots deux mois apres l'obtention du permis de construire. Outre l'annulation des permis de construire et sans prejudice des actions civiles, les auteurs des infractions a la reglementation des lotissements sont passibles des sanctions penales prevues a l'article L 316-2 du code de l'urbanisme. La reglementation actuelle permet donc de s'opposer efficacement aux pratiques abusives denoncees par l'honorable parlementaire.
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