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Texte de la QUESTION :
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M Jean-Jack Queyranne attire l'attention de M le ministre delegue aupres du ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer, charge du logement, sur un arret de la vingt-troisieme chambre de la cour d'appel de Paris du 23 mai 1989 precisant la portee d'une clause obligeant les coproprietaires a supporter l'aggravation des charges provenant de leur fait. La cour a considere qu'il n'y avait pas aggravation anormale des charges justifiant l'application de la clause lorsqu'un coproprietaire est en retard dans le paiement de sa quote-part de charges. Les frais dits de relance exposes pour leur recouvrement constituent des depenses d'administration auxquelles l'ensemble des coproprietaires est tenu de participer en vertu des dispositions imperatives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 aussi longtemps qu'une decision judiciaire ne les aura pas imputees a l'auteur de telles depenses a titre de dommages-interets, de degrevement de frais non compris dans les depens ou des depens eux-memes. Cette repartition entre les coproprietaires peut impliquer une augmentation importante des charges lorsque, dans de grands ensembles d'habitation, les coproprietaires sont nombreux a ne pas payer leur du. Il lui demande quelles mesures pourraient etre prises afin de ne pas penaliser les bons payeurs.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Une clause tres vague d'un reglement de copropriete stipulant que les aggravations anormales de charges communes dues au fait ou a la negligence d'un proprietaire determine ou d'une personne dont il serait responsable resteraient entierement a sa charge et devraient etre payees exclusivement par lui ne peut recevoir application que dans le cadre des regles generales de la responsabilite civile. Ainsi, l'existence de la faute releve-t-elle de l'appreciation des tribunaux et non de celle de l'assemblee generale des coproprietaires. Il en est de meme de ses consequences et de la reparation du prejudice qu'elle a cause. En l'espece, le coproprietaire a ete condamne par la cour d'appel a s'acquitter des sommes dont il etait redevable, majorees du taux de l'interet legal, a compter de la mise en demeure qui lui avait ete adressee par le syndic, conformement aux dispositions de l'article 36 du decret 67-223 du 17 mars 1987 pris pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis. En outre, la cour d'appel a fait application de l'article 700 du nouveau code de procedure civile permettant au juge, lorsqu'il lui parait inequitable de laisser, a la charge d'une partie, des sommes exposees par elle, tels que les honoraires d'avocat et d'autres frais, non compris dans les depens, de condamner l'autre partie a lui verser, a ce titre, la somme qu'il determine. En revanche, la Cour de cassation (3e chambre civile) dans un arret du 2 juin 1981, a estime que devait etre appliquee par le syndic la clause claire et precise d'un reglement de copropriete stipulant que tous les frais et honoraires quelconques exposes pour le recouvrement des sommes dues par un coproprietaire resteront a la charge du debiteur. En l'espece, les honoraires verses par la copropriete a une societe de contentieux saisie pour le recouvrement des charges dues par un coproprietaire pouvaient etre reclames directement a celui-ci par le syndic. En tout etat de cause, il est opportun que les syndics soient particulierement vigilants en presence de charges impayees. La mise en demeure rapide du coproprietaire debiteur, l'informant, en outre, qu'a compter de cette date sa dette sera majoree d'un interet de retard au profit du syndicat de coproprietaires dans les conditions fixees par l'article 36 du decret du 17 mars 1967, peut etre de nature a inciter les coproprietaires negligents a s'acquitter rapidement de leur obligation.
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