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Texte de la QUESTION :
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M Jean-Yves Autexier attire l'attention de M le ministre delegue aupres du ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer, charge du logement, sur les modalites de sortie de la loi du 1er septembre 1948. Ainsi, il lui signale le cas d'une locataire entree en 1964 dans un appartement regi par cette loi, qui a effectue, a ses frais, d'importants travaux ayant conduit a le mettre en conformite avec le decret no 78-924 du 22 aout 1978. Le bail ayant ete renouvele a deux reprises (en 1970 et 1976) en vertu de l'article 3 ter de la loi de 1948, le proprietaire a pu argumenter en 1982 de sa conformite pour imposer un nouveau bail conforme a la loi du 22 juin 1982 avec un loyer beaucoup plus eleve. Enfin, au renouvellement de 1988, il a augmente le loyer de 52 p 100 en application de la loi du 23 decembre 1986. De ce fait, la locataire a vu ses charges locatives plus que quadrupler depuis 1982 - alors que ses revenus baissaient - et est maintenant contrainte au depart. Il lui demande donc s'il lui parait normal qu'un proprietaire puisse ainsi soustraire a l'application de la loi de 1948, sans meme prevenir par lettre recommandee, un appartement qui a ete mis en conformite aux frais de sa locataire. Sera-t-il au moins tenu, au moment de son depart, de lui rembourser le montant des travaux realises, et avec quel coefficient de revalorisation, s'agissant d'amenagements effectues voici vingt-cinq ans ?
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Le but de l'article 3 ter de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 est de permettre au proprietaire et au locataire ou a l'occupant de bonne foi, s'ils sont d'accord, de renoncer aux avantages que leur confere la loi de 1948, tels que le droit au maintien dans les lieux, la taxation des loyers pour les locataires et occupants ou le droit de reprise pour le proprietaire. Cette derogation aux chapitres I a IV de la loi de 1948 ne peut resulter que d'un accord contractuel. Un locataire ou occupant de bonne foi peut donc refuser la signature d'un bail 3 ter qui a pour effet de lui oter certaines protections. Dans la pratique, ce bail doit s'adresser au locataire ou occupant de bonne foi qui n'a pas droit au maintien dans les lieux (art 10 de la loi de 1948). Dans ce cas, le locataire ou occupant de bonne foi a interet a accepter le bail 3 ter qui lui offre un maintien pendant six ans, puisque seul le preneur peut resilier le bail 3 ter. Le bail 3 ter s'applique aux logements occupes par un locataire ou un occupant de bonne foi, a usage d'habitation, mixte ou exclusivement professionnel, quelle que soit la commune d'implantation. Il est conclu en particulier avec un locataire ou occupant de bonne foi ne remplissant plus les conditions du droit au maintien dans les lieux. Les conditions de validite du bail 3 ter sont les suivantes : aucune condition de confort du logement n'est exigee pour la validite de ce bail ; le loyer initial est fixe librement par les parties ; le contrat de location a une duree minimale obligatoire de six ans, avec faculte de resiliation annuelle par le preneur seul ; toutes les autres dispositions du contrat sont soumises au droit commun dans la mesure ou elles ne sont pas contraires a celles enoncees ci-dessus. Dans le cas particulier evoque, il semble que ce bail a ete conclu deux fois pour six ans chacune, en 1970 et 1976. Or un bail 3 ter ne peut etre renouvele. A son terme, en 1976, le proprietaire pouvait soit donner conge, soit faire des travaux de mise en conformite et poursuivre la location mais avec un bail 3 sexies (constat d'huissier ou etabli contradictoirement sur l'etat des lieux, duree libre, loyer libre, pas de droit au maintien dans les lieux a l'expiration), soit ne pas faire de travaux et revenir a la loi de 1948. Ce n'est donc, apparemment, qu'en 1982 que le bailleur a conclu avec la locataire un nouveau bail de six ans avec un loyer libre tenant compte des travaux de mise en conformite. En 1988, le logement est definitivement sorti de la loi de 1948, pour etre regi par la loi no 86-1290 du 23 decembre 1986. Cependant, le regime applicable a la hausse de loyer etait normalement celui des dispositions transitoires prevues au chapitre IV de cette meme loi, ou la hausse de loyer est encadree par un ensemble de procedures qui permettent notamment au locataire de contester le montant de la hausse. En ce qui concerne les travaux de mise aux normes, ceux prevus par le decret no 78-924 du 22 aout 1978, modifie par le decret no 80-18 du 8 janvier 1980, concernent des logements anciens vacants. En revanche, la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative a l'amelioration de l'habitat concerne la mise en conformite totale ou partielle avec des normes minimales d'habitabilite, le locataire etant en place. Les normes ont ete fixees par le decret no 68-976 du 9 novembre 1968. La realisation des travaux est soumise a l'information prealable par le locataire de son bailleur quant a son intention d'executer des travaux, devis descriptif et estimatif a l'appui. Le proprietaire doit alors, dans un delai de deux mois, soit faire connaitre son intention d'entreprendre des travaux a ses frais dans le delai maximum d'un an, soit saisir le tribunal s'il entend opposer un motif legitime et serieux. Dans le cas ou rien ne s'y oppose, le locataire peut executer les travaux. Le decret no 68-977 du 9 novembre 1968 fixe les conditions d'evaluation, au depart du locataire, des travaux qu'il a effectues. Le montant du remboursement demande par le locataire a son bailleur est evalue sur la base des factures detaillees des travaux, deduction faite d'un abattement de 6 p 100 par annee ecoulee depuis l'execution des travaux. Toutefois, le remboursement n'est du par le proprietaire que pour les amenagements conservant une valeur effective d'utilisation ; les installations a caractere somptuaire ou qui n'ont pas ete realisees au juste prix sont remboursees sur la base d'installations normales et realisees au juste prix. En l'occurrence, il semble que le proprietaire n'a pas exactement respecte les regles de forme et de fond qui s'imposaient a lui et que la locataire n'a pas su faire valoir ses droits. A defaut d'un accord amiable sur le montant du remboursement des travaux de mise aux normes, il appartiendra au juge, eventuellement saisi, de determiner la part a charge de chacune des deux parties.
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