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Texte de la QUESTION :
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M Jean-Francois Delahais attire l'attention de M le ministre delegue aupres du ministre d'Etat, ministre de l'economie, des finances et du budget, charge du budget, sur les incertitudes qui pesent sur le regime fiscal de la sous-location d'immeuble pris en credit-bail. L'article de la loi de finances pour 1990 a modifie et complete les dispositions relatives a la comptabilisation des operations de credit-bail immobilier realisees par des entreprises. Ces dispositions ne reglent pas cependant les problemes souleves par un montage financier qui est assez couramment utilise pour le financement des investissements immobiliers d'entreprise. Ce montage consiste a faire souscrire par une personne physique ou par une societe civile un contrat de credit-bail immobilier et a lui faire sous-louer des locaux a l'entreprise utilisatrice. Les revenus tires de cette operation par la personne physique ou la societe civile relevent des benefices non-commerciaux a caractere non-professionnel, categorie fiscale residuelle dont les regles d'assiette ne sont determinees par aucun texte particulier. En effet, les dispositions qui regissent les benefices non-commerciaux a caractere professionnel ne paraissent pas devoir s'appliquer a ces situations particulieres. Il en resulte que la seule base legale pour la determination de l'assiette de l'impot est l'article 13 du code general des impots qui pose le principe general selon lequel le revenu imposable est constitue par excedent du produit brut sur les depenses effectuees en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu. Dans le cadre des operations de sous-location d'un immeuble pris en credit-bail, certains commentateurs considerent que l'integralite du loyer de credit-bail constitue une charge deductible au titre du benefice non-commercial et que ces loyers peuvent donc etre imputes en totalite sur les loyers de sous-location percus de l'entreprise utilisatrice des locaux. Cette possibilite de deduction, si elle etait confirmee, permettrait de deduire du revenu imposable la plus grande part du prix de revient de l'investissement immobilier lui-meme. Une telle position paraissait deja hasardeuse, mais la volonte du legislateur de neutraliser les effets particuliers du credit-bail, par les dispositions introduites sous l'article 22 de la loi de finances 1989, la rendent encore plus incertaine. Dans la mesure ou ce texte ne vise que les plus-values a caractere professionnel, il lui demande s'il ne serait pas opportun de preciser les regles fiscales applicables tant au regard des impots directs que des droits de mutation, dans le cas ou le contrat de credit-bail est conclu par une personne ou une societe civile qui n'a pas une activite professionnelle et qui utilise l'immeuble pour une sous-location a caractere civil.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Feuillets La taxation dans la categorie des benefices non commerciaux des revenus retires d'une activite de sous-location resulte de l'application des dispositions de l'article 92-1 du code general des impots qui prevoient que sont consideres comme revenus assimiles aux benefices non commerciaux les revenus provenant de toutes occupations, exploitations lucratives et sources de profits ne se rattachant pas a une autre categorie de benefices ou de revenus. Le resultat de cette activite est determine dans les conditions definies a l'article 93 du code deja cite. A cet egard, les loyers verses dans le cadre d'un contrat de credit-bail constituent dans leur integralite des charges deductibles pour l'assiette de l'impot sur le revenu. L'administration se reserve toutefois la possibilite de mettre en oeuvre la procedure de repression des abus de droit prevue a l'article L 64 du livre des procedures fiscales s'il apparaissait, compte tenu notamment du montant et de la duree de la location, qu'un contrat de bail de l'espece deguise en fait une vente a temperament ou un transfert de benefice ou de revenu. Cela etant, s'agissant des cessions de contrats de credit-bail, le Gouvernement propose au Parlement, dans le cadre du projet de loi de finances pour 1991, d'etendre aux titulaires de benefices non commerciaux le regime fiscal actuellement applicable aux entreprises dont les resultats sont soumis a l'impot sur le revenu dans la categorie des benefices industriels et commerciaux ou des benefices agricoles reels ainsi qu'aux societes soumises a l'impot sur les societes. Cette proposition va dans le sens des preoccupations exprimees par l'honorable parlementaire.
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