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Rubrique :
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Copropriete
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Tête d'analyse :
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Reglementation
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Analyse :
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Syndicats cooperatifs de copropriete. unions de services. creation. conditions. majorite qualifiee. consequences
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Texte de la QUESTION :
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M Claude Germon attire l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer sur la gestion cooperative des coproprietes, nee d'une initiative parlementaire a l'occasion du vote de la loi du 10 juillet 1965 sur la gestion des coproprietes. Des debats, il apparait clairement que le legislateur a voulu placer sur un plan d'egalite la gestion par mandat par des syndics professionnels et la gestion collegiale par les coproprietaires eux-memes. Depuis vingt-cinq ans, de nombreuses realisations ont montre l'interet de cette gestion qui permet a la fois un entretien du patrimoine a un moindre cout, la creation d'une vie conviviale a l'interieur des residences et la formation des citoyens au responsabilites. La gestion directe concerne aussi bien de tres petites coproprietes (5-10 lots) que de tres grands ensembles (le plus grand comporte 6 800 lots). Les syndicats cooperatifs de copropriete ont ete autorises, le 31 decembre 1985, a creer entre eux des unions de services qui leur permettent, par exemple, de disposer en commun d'un systeme informatique de gestion. Or, le developpement de ce systeme se heurte a des difficultes juridiques. Le decret du 17 fevrier 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965, impose tant pour l'adoption du systeme cooperatif de gestion que pour l'adhesion a une union de service, la double majorite de l'article 26 (667/1000), majorite difficile a reunir dans les coproprietes importantes. Ainsi est-on revenu indirectement sur la liberte de choix qu'avait voulu instituer le Parlement. Il lui demande en consequence s'il n'envisage pas de modifier le decret du 17 mars 1967 afin que l'adoption du systeme cooperatif de gestion ainsi que l'adhesion a une union de services puissent etre prises a la double majorite de l'article 25 (501/1000), c'est-a-dire celle utilisee pour la nomination d'un syndic professionnel. Au moment ou l'on souhaite une implication plus active des coproprietaires dans la gestion de leur copropriete, une telle mesure serait particulierement opportune. Il lui signale en outre qu'il est envisage d'imposer a la TVA les unions de services ; or, celles-ci se contenstent de repartir entre leurs adherents des frais communs. Comme les cooperatives d'utilisation en commun de materiels agricoles (CUMA agricoles), ne pourraient-elles pas beneficier de la transparence fiscale accordee aux coproprietaires.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - L'intention du legislateur, lors des debats devant le Parlement de la loi no 85-1470 du 31 decembre 1985, modifiant la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, a ete clairement exprimee sur le point evoque par l'honorable parlementaire. Transformer un syndicat ordinaire de coproprietaires en un syndicat cooperatif est bien davantage qu'un acte de gestion. Le choix de ce mode de fonctionnement aboutit a remodeler de facon particuliere la structure meme de la copropriete, le conseil syndical devenant l'organe de gestion de la copropriete qui a seul vocation a nommer le syndic et qui est seul habilite a le revoquer (JO, debats de l'Assemblee nationale du 29 novembre 1985, page 5024). L'assemblee generale perd ainsi son pouvoir de decision dans le controle de la gestion du syndic. Quant a la mise en jeu de la responsabilite de ce dernier, elle est d'autant plus delicate qu'elle se trouve diluee au sein du conseil syndical. Par ailleurs, tout systeme cooperatif suppose une participation active et dynamique de l'ensemble des interesses. L'experience cooperative ne peut vivre que sur la base d'une adhesion veritablement massive de tous les coproprietaires a cette demarche. C'est pourquoi l'instauration de syndicats cooperatifs a la majorite de l'article 26, majorite dont les modalites d'obtention ont par ailleurs ete assouplies par la loi du 31 decembre 1985, constitue une garantie de succes de leur fonctionnement (JO debats du Senat du 6 novembre 1985, page 2730). Par consequent, une modification reglementaire sur ce point serait en totale contradiction avec l'intention du legislateur. Quant au probleme fiscal souleve, relatif aux unions de services, il releve specifiquement de la competence du ministre d'Etat, ministre de l'economie, des finances et du budget.
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