|
Texte de la QUESTION :
|
M Jean-Paul Charie expose a M le ministre delegue a l'artisanat, au commerce et a la consommation que son attention a ete appelee sur certaines pratiques qui seraient en usage dans les centres commerciaux dans lesquels en particulier se manisfesterait la liberte totale des loyers lors du renouvellement des baux. Les « franchises » installes dans ces centres sont soumis a des baux generalement de douze ans et non pas de neuf ans et echappent donc completement au plafonnement prevu a l'article 1er de la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 relative au renouvellement des baux commerciaux (art 23-6 du decret no 53-960 du 30 septembre 1953). La duree de douze ans n'a d'ailleurs d'autre but que de detourner la loi, le legislateur n'ayant mentionne que les baux de neuf ans. Deja 4 a 10 fois superieurs a ceux de centre ville, les loyers des centres commerciaux peuvent donc etre majores a volonte lors du renouvellement. Compte tenu de la multiplication relativement recente des centres, un certain nombre arrivent a leur 12e anniversaire et la hausse des loyers, selon la presse specialisee, va de 50 p 100 a 500 p 100. Si aucune disposition n'est prise pour enrayer ces pratiques, nombre de petits commercants ne pourront resister devant cette charge insoutenable et devront cesser leur activite, perdant ainsi leur droit au bail et leurs investissements. Il lui demande quelles mesures il envisage de prendre pour remedier a cette situation inacceptable. Il parait en particulier souhaitable d'etendre les dispositions de la loi du 5 janvier 1988 aux baux de douze ans.
|
|
Texte de la REPONSE :
|
Reponse. - Le statut des baux commerciaux est fixe par le decret no 53-960 du 30 septembre 1953. Ce texte a ete modifie a maintes reprises et notamment par la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 relative au renouvellement des baux commerciaux. Il tend a etablir un certain equilibre entre les droits et obligations des parties en presence, et constitue le cadre juridique d'exercice de l'activite professionnelle de nombreux commercants et artisans. S'agissant du loyer, celui-ci est librement debattu lors de la conclusion du bail initial des lieux loues. Il est repute correspondre a la valeur locative du local considere appreciee a partir des caracteristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialite et des prix couramment pratiques dans le voisinage. Cependant, les conditions dans lesquelles le loyer peut evoluer lors des revisions et du renouvellement sont determinees par les articles 23 et suivants du decret precite. Ainsi, conformement a l'article 27, l'augmentation du loyer consecutive a une revision triennale correspond a la variation de l'indice national trimestriel du cout de la construction intervenue depuis la derniere fixation amiable ou judiciaire du loyer. Cependant, si une modification substantielle des facteurs locaux de commercialite (importance de la ville, de la rue, repartition des diverses activites dans le voisinage, moyens de transports, etc) a entraine par elle-meme une variation de plus de 10 p 100 de la valeur locative, le proprietaire a la possibilite de reviser en consequence le montant du loyer. Au moment du renouvellement, la variation du montant du loyer ne peut en principe exceder la variation de l'indice national trimestriel du cout de la construction intervenue pendant la duree du bail a renouveler. Ces regles de plafonnement peuvent cependant etre ecartees par le bailleur qui doit notamment demontrer qu'est intervenue une modification notable d'un au moins des elements qui permettent d'apprehender les facteurs de commercialite de l'environnement des lieux loues, sauf en ce qui concerne la reference aux prix pratiques dans le voisinnage. Toutefois, les regles relatives au plafonnement ne s'appliquent pas aux baux dont la duree contractuelle excede neuf ans. Il est cependant rappele a l'honorable parlementaire que le montant du loyer propose doit toujours correspondre, conformement a l'article 23 du decret de 1953, a la valeur locative des lieux loues. Le cas echeant, les litiges relatifs au montant du loyer de renouvellement de ces baux peuvent etre portes, prealablement a toute instance judiciaire, devant la commission departementale de conciliation des baux commerciaux : le recours a cette derniere evite l'engagement d'une procedure parfois longue et couteuse, en rendant un avis sur la valeur locative apres concertation avec les parties. A defaut d'accord amiable, les contestations relatives a la fixation du prix du bail renouvele sont portees devant le President du tribunal de grande instance. Le ministere de l'artisanat, du commerce et de la consommation est actuellement tres attentif aux problemes que rencontrent les locataires de certains centres commerciaux ; mais son action dans ce domaine est bien entendu limitee par la liberte de negociation des parties.
|