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Texte de la QUESTION :
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M Jean Guigne attire l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement, des transports et de l'espace sur l'application de l'arrete du 13 novembre 1974 fixant les conditions de remuneration des organismes HLM pour certaines de leurs interventions. L'article 4 du present arrete permet aux societes HLM de faire remunerer le service de gestion des prets par les accedants a la propriete et precise les conditions d'indexation annuelle de ces remunerations pour frais de gestion. Toutefois, si les taux de remuneration sont clairement determines pour les accessions a la propriete posterieures a la publication de l'arrete, les conditions fixant la remuneration des societes HLM pour celles qui sont anterieures sont, selon les cas et sous reserve de dispositions contractuelles, les suivantes : le montant du pret susceptible d'etre consenti aux interesses au 1er janvier 1974 sous condition de non-modification de la composition du foyer ou le prix de revient maximum autorise, en vigueur au 1er janvier 1974, pour un logement de superficie egale. En consequence, il lui demande de preciser les cas selon lesquels l'une ou l'autre des conditions est appliquee et par voie de consequence de preciser le mecanisme de calcul retenu pour l'indexation annuelle des frais de gestion. Par ailleurs, il lui demande de detailler les dispositions contractuelles reglementaires ne permettant pas l'application des dispositions prevues par le dernier alinea de l'article 4 de l'arrete precite.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Les organismes d'HLM sont autorises a percevoir une remuneration pour certaines de leurs interventions en matiere d'accession a la propriete, notamment en ce qui concerne la gestion des anciennes formules de prets anterieurs a la reforme des financements en 1977. L'arrete du 13 novembre 1974 determine les conditions de la remuneration maximum annuelle pour frais de gestion. L'indexation de ces frais est autorisee par l'article 4 de l'arrete precite pour tenir compte de la variation du cout de la construction depuis la signature du contrat de pret. En ce qui concerne les contrats conclus anterieurement a la publication de l'arrete du 13 novembre 1974, l'article 4 de ce texte precise que, pour le calcul de la remuneration maximum pour frais de gestion, sera pris en compte, suivant le cas et sous reserve des dispositions contractuelles contraires, soit le montant du pret susceptible d'etre consenti aux interesses au 1er janvier 1974, si la composition de la famille n'a pas ete modifiee depuis l'octroi du pret, soit le prix de revient maximum autorise en vigueur a cette date pour un logement de meme superficie. Cet arrete est un texte reglementaire qui, pris en application de l'article R 443-2, du code de la construction et de l'habitation (CCH), est, sans avoir une portee retroactive, d'application immediate aux contrats en cours. Ainsi, dans l'hypothese ou un contrat, conclu avant 1974, ne contient aucune clause contraire aux dispositions du nouveau texte, la remuneration annuelle pour frais de gestion ne peut depasser, selon le cas, soit 0,60 p 100 du montant total du pret tel qu'il aurait pu etre accorde sur la base des baremes de prets en vigueur au 1er janvier 1974, soit 0,40 p 100 du prix de revient autorise a cette date. On note pour les annees suivantes une possibilite de revision de cette remuneration prevue dans la limite de la variation de l'indice du cout de la construction. Il convient d'effectuer deux remarques a propos de cette reglementation : l'arrete de 1974 a ete pris sur le fondement de l'article R 331-54 du CCH et a pour objet essentiel la remuneration relative a la gestion des anciennes formules de pret aide, dont les remboursements continuent de courir pour certains des emprunteurs qui en avaient beneficie avant que n'intervienne la reforme de 1977, instituant les prets d'accession a la propriete (PAP) auxquels ne s'appliquent pas les conditions de gestion definies par l'arrete de 1974 ; les difficultes d'application des dispositions de l'arete de 1974 proviennent de ce que la redaction des clauses contractuelles traitant de la remuneration des organismes manque de precision et fait mal ressortir la commune intention des parties. Il existe differents principes de solution, selon les contrats, en ce qui concerne les procedes de reevaluation : certains contrats excluent la possibilite d'une reevaluation des frais de gestion ; ce pourrait etre le cas de contrats conclus sous l'empire de l'arrete du 20 fevrier 1968, mais qui feraient reference a des textes qui ne prevoyaient pas d'indexation. Appliquer a ces contrats les dispositions concernant la majoration des frais de gestion prevue par les arretes de 1968 et 1974 reviendrait a donner a ces textes reglementaires une valeur retroactives qu'ils ne sauraient, bien evidemment, posseder ; d'autres contrats, en revanche, prevoient expressement une possibilite de reevaluation de la remuneration annuelle. Lorsqu'ils sont posterieurs a la publication de l'arrete du 13 novembre 1974, les dispositions de ce dernier leur sont applicables. En revanche, lorsqu'ils sont anterieurs, ces dispositions ne peuvent s'appliquer que si la redaction des contrats le permet ; a cet egard, font obstacle a l'application de l'arrete de 1974 les clauses fixant, de maniere precise, les modalites de calcul de la remuneration ainsi que les references au texte en vigueur a l'epoque du contrat ; enfin, certains contrats se contentent d'indiquer que la remuneration est determinee selon la legislation HLM ; il est possible d'admettre, dans cette hypothese, que la commune intention des parties ayant ete de soumettre les contrats aux dispositions de la reglementation generale sur les HLM telle qu'elle evolue dans le temps, les modifications concernant les modalites de calcul des remunerations pour frais de gestion sont opposables aux emprunteurs. Cette analyse est toutefois enoncee sous reserve de l'appreciation souveraine des tribunaux, seuls competents pour interpreter le droit des contrats.
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