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Rubrique :
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Impots et taxes
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Tête d'analyse :
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Politique fiscale
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Analyse :
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Contrats administratifs de location consentis par les communes et portant sur des ateliers ou des usines
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Texte de la QUESTION :
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M Bernard Charles attire l'attention de M le ministre delegue au budget sur le regime fiscal applicable en matiere de droits d'enregistrement et d'impots directs aux contrats administratifs de location consentis par les communes aux entreprises locataires et portant sur des usines ou ateliers-relais. D'une maniere generale ces contrats, qui comportent une phase de location au terme de laquelle le preneur peut devenir proprietaire par cession des biens loues en execution d'une simple promesse unilaterale de vente, ne peuvent s'analyser comme des contrats de location-vente. Les cessions d'immeubles realisees dans le cadre de ces conventions, qui sont conclues dans les memes conditions que celles resultant des contrats de credit-bail vises par les dispositions de l'ordonnance no 67-837 du 28 septembre 1967 modifiee, peuvent donc beneficier du regime fiscal qui est applicable aux acquisitions realisees par les locataires titulaires d'un contrat de credit-bail. Par instruction du 20 novembre 1990, publiee au BOI 7-C-6-90 (cf Lefebvre FR 55/90 P 5), il a ete admis que sous-reserve que les immeubles cedes aient ete modifies depuis plus de cinq ans, la taxe departementale de publicite fonciere au taux de droit commun prevu a l'article 683 du CGI (taxes additionnelles comunale et regionale en sus) due par l'entreprise locataire lorsqu'elle leve l'option, doit etre percue uniquement sur le prix de cession (souvent 1 franc symbolique), quelle que soit la valeur venale du bien a cette date. Il lui demande si la meme solution trouve a s'appliquer dans le cas ou, par suite d'une subrogation conventionnele dans le benefice de la levee d'option, une tierce personne physique (telle que le dirigeant statutaire de l'entreprise initialement locataire) ou morale (telle qu'une SCI constituee par les associes dirigeant de l'entreprise locataire) est substituee a la societe utilisatrice. Par ailleurs il lui demande de bien vouloir lui faire savoir si dans le cas d'une levee d'option d'achat, soit au terme du contrat, soit par anticipation, ou la valeur de cession est tres inferieure a la valeur venale reelle des biens immobiliers concernes, il y a lieu d'inscrire a l'actif du bilan de la societe acquereuse la valeur venale reelle ou la valeur contractuelle de cession par analogie avec la solution retenue en matiere de droits d'enregistrement.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - S'agissant des impots directs, il est indique a l'honorable parlementaire que les operations par lesquelles des collectivites locales louent des ateliers-relais ou des usines-relais a des entreprises par voie de credit-bail immobilier sont soumises au regime general des operations de credit-bail tel qu'il a ete amenage par l'article 22 de la loi de finances pour 1990 et l'article 17 de la loi de finances rectificative pour 1990. C'est ainsi qu'il est fait application, en cas de cession d'un contrat de ce type, des dispositions prevues a l'article 39 duodecies A du code general des impots. De meme, les consequences de la levee de l'option d'achat au regard de la situation du locataire acquereur sont celles mentionnees aux articles 239 sexies B et 239 sexies C du meme code. A cet egard, les regles de valorisation de l'ensemble immobilier acquis a l'issue du contrat sont normalement independantes de la valeur reelle de ce bien a cette date. L'ensemble de ces dispositions a ete commente dans une instruction du 17 juin 1991 publiee au Bulletin officiel des impots sous la reference 4 A-7-91. En matiere de droits de mutation a titre onereux et sur le strict plan des principes, la subrogation evoquee par l'auteur de la question doit rester sans incidence sur les regles d'assiette des droits de mutation a titre onereux qui ont ete definies dans l'instruction du 20 novembre 1990 (BOI 7 C-6-90). En effet, la cession d'un contrat de credit-bail n'est pas de nature, a elle seule, a priver le nouveau titulaire de la promesse d'achat du regime fiscal de faveur selon lequel les droits sont liquides sur le prix de cession, quelle que soit la valeur venale du bien a cette date. Cela etant, en raison de la complexite de la situation juridique evoquee, l'administration ne pourrait se prononcer sur le fond, notamment en ce qui concerne la normalite de la substitution de locataire envisagee et les consequences fiscales qui en decoulent, que si, par l'indication des entreprises concernees et l'examen des conventions en cause, elle etait en mesure de faire proceder a une instruction detaillee.
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