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Texte de la QUESTION :
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L'application de l'article 17, alinea a, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que celle des decrets pris sur la base de l'article 18 font appel a la notion de « travaux d'amelioration ». Cette notion, qui n'a pas ete precisee par les debats parlementaires, donne lieu a interpretation. Or, celle-ci est extremement importante puisqu'elle determine l'evolution du loyer lors du renouvellement du contrat de location ou lors du changement de locataire lorsque le logement est vacant. Certains bailleurs - particulierement des personnes morales - utilisent une interpretation tres extensive de l'esprit de la loi pour justifier des augmentations de loyer au motif de travaux d'etancheite par exemple. Les textes existants auxquels il pourrait etre fait reference sont l'article 91 du code general des impots, le decret no 83-1178 du 28 decembre 1983 pris en application de l'article 52, alinea 3, de la loi du 22 juin 1982 sur les droits et obligations des bailleurs et des locataires ainsi que l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriete. Deux reponses ministerielles ont egalement apporte des precisions sur cette notion de travaux d'amelioration (reponses aux questions no 10932 du 23 juin 1983 et no 11293 du 1er septembre 1983). Cependant, ces elements ont trait a des textes abroges ou n'ayant pas de lien juridique evident avec la loi du 6 juillet 1989 precitee. C'est pourquoi M Guy Malandain demande a M le secretaire d'Etat au logement de bien vouloir preciser par decret la liste ou le contenu precis de la notion de travaux d'amelioration qui conditionne l'application de certains articles de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - La loi no 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 17 a) et e), recourt a la notion de travaux d'amelioration soit pour permettre la liberte dans la fixation du loyer, soit pour autoriser un bailleur a pratiquer une hausse de loyer sous reserve d'une clause expresse sur ce sujet dans le contrat. Par ailleurs, les decrets d'application de l'article 18 de la loi de 1989 pris en 1989, 1990, et 1991 autorisent une exception au blocage des loyers de l'agglomeration parisienne : une majoration du loyer annuel, limitee a 10 p 100 du cout reel des travaux toutes taxes comprises, est permise lorsque le bailleur a realise des travaux d'amelioration portant sur les parties privatives ou communes. La notion de travaux d'amelioration ne recoit pas dans les textes actuellement en vigueur de definition precise. Toutefois, l'ensemble des textes cites, bien qu'abroges de facto, donne de cette notion un contenu suffisamment explicite pour etre utilise, notamment les decrets no 83-1178 du 28 decembre 1983 et no 84-364 du 11 mai 1984. Globalement, sont definis comme travaux d'amelioration par ces textes, les travaux : apportant un equipement nouveau, un service ou une qualite superieurs au niveau des prestations existantes ; ou apportant une qualite permettant de diminuer de facon certaine les depenses d'entretien et d'exploitation ; ou apportant une plus grande securite pour les biens comme pour les personnes. En tout etat de cause, il appartient au juge competent, eventuellement saisi en cas de litige, de se prononcer souverainement sur la qualite de travaux d'amelioration des travaux contestes. Tant la diversite des immeubles batis que la nature des travaux qui peuvent y etre realises, rendent particulierement delicate l'elaboration d'une liste precise de ces travaux d'amelioration. Il sera propose a la commission nationale de concertation d'inscrire a un prochain ordre du jour l'examen du probleme souleve et d'envisager sous quelle forme juridique, accord collectif ou texte reglementaire, il peut y etre repondu.
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