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Texte de la QUESTION :
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M Fabien Thieme attire l'attention de M le secretaire d'Etat au logement sur le probleme de la hausse des loyers dans les ensembles HLM, et plus particulierement dans la societe d'HLM du Hainaut, assurant 15 000 logements dans le Valenciennois. Une personne lui signale que son loyer est passe de 908 francs en 1986 a 1 820 francs en 1991, soit 100 p 100 de hausse, portee a 110 p 100 en 1992. Elle a recu une lettre d'explication ou il est question de taux moyen de 2,80 p 100 (comme l'an passe, circulaire du 11 octobre 1990), et de maximum de 10 p 100 par semestre pour les logements « n'ayant pas atteint le loyer maximal ». Dou deux questions assez angoissantes : quel est le loyer maximal ? Et quand sera-t-il atteint ? Il lui demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour qu'aucun loyer ne puisse etre augmente par derogation a la directive ministerielle qui limite a 2,80 p 100 en 1992 et qu'en particulier l'article 442-1 du code de la construction et de l'habitation ne permette pas d'augmenter les logements n'ayant pas atteint le loyer maximal au-dela du chiffre fixe pour l'annee.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Les modalites de fixation et d'evolution des loyers HLM sont etablies par les dispositions des articles L 442-1, L 442-1-1, du code de la construction et de l'habitation (CCH) si les logements sont conventionnes. Les deliberations des organismes d'HLM relatives aux loyers font l'objet d'un controle prefectoral de la legalite des hausses decidees, mais aussi de leur opportunite en application des dispositions de l'article L 442-1-2 du CCH. Ces dispositions chargent les prefets de demander aux organismes la prise d'une seconde deliberation, s'ils estiment que leur situation financiere et patrimoniale leur permet de respecter les recommandations de moderation quant a l'evolution des loyers des logements sociaux, faites annuellement par circulaire ministerielle. Le Gouvernement a recommande un taux moyen de hausse des loyers de 2,80 p 100 pour l'annee 1992. Il s'agit ici d'un taux moyen. Les hausses pratiquees sont donc superieures ou inferieures selon les programmes de logements. Cependant, ces recommandations ministerielles ne concernent pas notamment les logements dont les loyers sont reevalues apres achevement des travaux d'amelioration ou a l'occasion de changement de locataires, et ceux des organismes appliquant un plan de redressement conclu avec l'Etat. Dans le cas soumis, il s'avere que la societe du Hainaut qui gere 14 717 logements a prevu une augmentation moyenne de 2,80 p 100 en 1992 pour l'ensemble de son parc, ce qui est conforme aux directives ministerielles. Par ailleurs, il est indispensable que les organismes d'HLM pratiquent une politique de rehabilitation de leur parc et une politique correlative des loyers apres rehabilitation, fondee sur la qualite du service rendu aux locataires. Cet effort doit se developper dans le cadre d'un dialogue local et dans le respect d'un equilibre financier global. Le principe pose est que le loyer pratique pour les locataires en place ne doit pas etre systematiquement porte au niveau du loyer maximum fixe par la convention. La hausse du loyer pratique s'effectue dans la limite de 10 p 100 du cout des travaux, hors subvention de l'Etat, sauf dans le cas de travaux peu importants ou elle ne doit representer que 10 p 100 du loyer anterieur. Il est vrai que l'application de cette regle peut se traduire, compte tenu du niveau faible des loyers avant travaux, par des hausses relativement importantes en pourcentage. Elles sont toutefois, pour les beneficiaires de l'aide personnalisee au logement (APL), prises en compte sans delai, des la date d'entree en vigueur de la convention. Quant aux locataires dont les ressources plus elevees ne leur permettent pas de beneficier de l'APL, leur taux d'effort reste raisonnable compte tenu des mesures de limitation des hausses de loyer enoncees. La necessite d'une bonne concertation avec les locataires ou leurs representants, avant la realisation des travaux entrainant la signature d'une convention a l'aide de l'APL avec l'Etat, a ete affirmee de maniere constante dans de nombreuses circulaires depuis 1977. A cet effet, la circulaire de programmation des aides a la pierre au titre de 1992 a reaffirme la necessite de mener, dans des conditions satisfaisantes, une concertation prealable avec les habitants, avant toute decision de financement. Dans cet esprit, le Gouvernement envisage de repreciser les modalites de la participation des locataires aux operations d'amelioration et de rehabilitation de l'habitat.
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