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Texte de la QUESTION :
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M. Louis Pierna interpelle M. le ministre du logement sur les hausses de loyers dans l'agglomeration parisienne. La hausse des loyers en secteur HLM pour l'annee 1993 serait superieure a 5 p. 100 d'apres une enquete realisee, aupres de 200 organismes, par la Confederation nationale du logement, tres au-dessus de l'augmentation du cout de la vie et des salaires, et alors que les recommandations gouvernementales fixaient cette hausse a 2,8 p. 100. Les hausses dans le secteur prive sont souvent plus importantes encore. Ces hausses sont aujourd'hui trop elevees au regard de la situation des familles. Il lui demande en consequence de prendre des mesures afin de limiter strictement toute hausse de loyer. Il lui demande en outre de prevoir, dans le cadre du collectif budgetaire ou de la preparation du budget 1994, d'exonerer de la taxe a la valeur ajoutee les offices HLM.
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Texte de la REPONSE :
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La loi du 6 juillet 1989, qui regit l'ensemble des relations entre les bailleurs et les locataires, prevoit que dans la zone geographique ou l'evolution des loyers revele une situation anormale du marche locatif, un decret peut fixer le montant maximum d'evolution de certains loyers pendant une duree qui ne peut exceder un an. C'est ainsi qu'un texte de cette nature intervient pour la region parisienne tous les ans, et regulierement depuis quatre ans. Il est vrai que d'annee en annee, ce texte a ete reduit dans sa portee puisque, depuis 1991, il ne concerne plus que les renouvellements de baux arrives a expiration, les locataires restant les memes. La situation des rapports locatifs en region parisienne s'est stabilisee et l'evolution des loyers, si elle reste elevee, s'est neanmoins ralentie. Dans ces conditions il a paru possible de franchir une nouvelle etape en assouplissant les conditions d'application de l'encadrement des loyers. Comme le decret precedent, le decret no 93-1017 du 24 aout 1993 ne concerne pas les baux consentis a l'occasion d'un changement de locataire. Il s'applique aux seuls renouvellements de baux pour des locataires en place, a intervenir entre le 31 aout 1993 et le 30 aout 1994. Pour ceux-la, deux situations peuvent se presenter : le dernier loyer pratique n'est pas manifestement sous-evalue ; dans ce cas, le loyer ne pourra subir d'autre evolution que celle provenant de la revision en fonction de l'indice du cout de la construction (ICC) ; lorsque le dernier loyer est manifestement sous-evalue, le proprietaire pourra ajuster le nouveau loyer a concurrence de 50 p. 100 de l'ecart constate entre le dernier loyer paye et les loyers du voisinage. Le niveau des loyers du voisinage est etabli a partir de six references dont quatre portant sur des logements dont les locataires sont en place depuis plus de trois ans. Lorsque le proprietaire a realise des travaux d'amelioration du logement d'un montant au moins egal a une annee de loyer, le loyer pourra etre reevalue dans la limite d'une hausse annuelle egale a 10 p. 100 du cout des travaux. La hausse du loyer sera appliquee progressivement, par paliers annuels sur la duree du nouveau bail. On peut evaluer a 70 000 le nombre de baux venant en renouvellement a Paris dans cette periode. Parmi ceux-ci, seuls ceux dont le loyer est manifestement sous-evalue pourront donner lieu a reevaluation de loyer. Il est rappele que l'appreciation d'un loyer manifestement sous-evalue peut etre soumis par le locataire a la commission departementale de conciliation et au controle du juge. Le code de la construction donne aux organismes d'HLM la responsabilite de la fixation des loyers tenant compte des capacites contributives des familles modestes que ces organismes ont vocation a loger. Chaque annee le ministere en charge du logement fixe des recommandations de moderation en matiere d'evolution des loyers dans le parc HLM, en fonction notamment du niveau previsionnel de l'inflation retenu par le Gouvernement pour l'elaboration du budget. Si nombre d'organismes d'HLM respectent ces recommandations, il apparait toutefois que des depassements sont pratiques par certains d'entre eux. D'autres hausses peuvent etre constatees, superieures a ces recommandations, notamment a l'occasion de changement de locataires, apres des travaux de rehabilitation et lorsque les organismes sont assujettis a des plans de redressement. Pour l'annee 1994, il a ete recommande aux organismes d'HLM de ne pas depasser une hausse de loyer de 2,2 p. 100. S'agissant de la taxe sur la valeur ajoutee (TVA), il convient d'observer que l'essentiel des recettes des organismes d'HLM en est exonere : location de locaux d'habitation nus, location de parkings et de garages accessoires a une location principale, recuperation des charges locatives, vente de logements en accession assortie d'un pret PAP, etc. Seules quelques recettes (locations commerciales, locations de garages a des non locataires HLM, travaux realises par l'organisme a la demande du locataire) sont assujetties afin de ne pas fausser le jeu de la libre concurrence. Enfin, du cote de leurs depenses, les organismes d'HLM beneficient, depuis la loi du 26 juillet 1991, d'un taux reduit de TVA sur leurs acquisitions de terrains a batir.
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