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Texte de la QUESTION :
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Mme Janine Jambu attire l'attention de M. le ministre du logement sur la charge logement qui prend une place de plus en plus insoutenable dans le budget des familles. Les loyers augmentent beaucoup plus vite que l'inflation. Ainsi en a-t-il ete pour les annees 1990 et 1991, au cours desquelles ils ont depasse les 5 p. 100. Depuis la loi du 6 juillet 1989, parait au mois d'aout un decret limitant au seul indice de la construction les hausses de loyer du secteur prive dans l'agglomeration parisienne, en cas de renouvellement ou de reconduction des baux. Meme si ce decret est trop limitatif, il a permis une limitation des hausses. Les locataires sont inquiets quant a la non reconduction de ce decret en aout 1993. Il conviendrait egalement d'interdire toute hausse de loyer dans le secteur HLM pour le 1er juillet prochain pendant un an. En effet, la recommandation gouvernementale etait de 2,8 p. 100 alors que l'enquete realisee sur 200 organismes fait apparaitre une hausse superieure a 5 p. 100. C'est pourquoi, elle lui demande s'il entend prendre des mesures pour : que le decret limitant les hausses de loyer dans le secteur prive soit reconduit ; que les hausses de loyer dans le secteur HLM soient bloquees pendant une annee ; que les allocations du logement (AL, APL) soient revalorisees au 1er juillet 1993 ; que cessent les saisies et expulsions.
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Texte de la REPONSE :
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La loi du 6 juillet 1989, qui regit l'ensemble des relations entre les bailleurs et les locataires, prevoit que dans la zone geographique ou l'evolution des loyers revele une situation anormale du marche locatif, un decret peut fixer le montant maximum d'evolution de certains loyers pendant une duree qui ne peut exceder un an. C'est ainsi qu'un texte de cette nature intervient pour la region parisienne tous les ans, et regulierement depuis quatre ans. Il est vrai que d'annee en annee, ce texte a ete reduit dans sa portee puisque, depuis 1991, il ne concerne plus que les renouvellements de baux arrives a expiration, les locataires restant les memes. La situation des rapports locatifs en region parisienne s'est stabilisee et l'evolution des loyers, si elle reste elevee, s'est neanmoins ralentie. Dans ces conditions, il a paru possible de franchir une nouvelle etape en assouplissant les conditions d'application de l'encadrement des loyers. Comme le decret precedent, le decret no 93-1017 du 24 aout 1993 ne concerne pas les baux consentis a l'occasion d'un changement de locataire. Il s'applique aux seuls renouvellements de baux pour des locataires en place, a intervenir entre le 31 aout 1993 et le 30 aout 1994. Pour ceux-la, deux situations peuvent se presenter : 1/ Le dernier loyer pratique n'est pas manifestement sous-evalue ; dans ce cas, le loyer ne pourra subir d'autre evolution que celle provenant de la revision en fonction de l'indice du cout de la construction (ICC). 2/ Lorsque le dernier loyer est manifestement sous-evalue, le proprietaire pourra ajuster le nouveau loyer a concurrence de 50 p. 100 de l'ecart constate entre le dernier loyer paye et les loyers du voisinage. Le niveau des loyers du voisinage est etabli a partir de six references dont quatre portant sur des logements dont les locataires sont en place depuis plus de trois ans. Lorsque le proprietaire a realise des travaux d'amelioration du logement d'un montant au moins egal a une annee de loyer, le loyer pourra etre reevalue dans la limite d'une hausse annuelle egale a 10 p. 100 du cout des travaux. La hausse du loyer sera appliquee progressivement, par paliers annuels sur la duree du nouveau bail. On peut evaluer a 70 000 le nombre de baux venant en renouvellement a Paris dans cette periode. Parmi ceux-ci, seuls ceux dont le loyer est manifestement sous-evalue pourront donner lieu a reevaluation de loyer. Il est rappele que l'appreciation d'un loyer manifestement sous-evalue peut etre soumise par le locataire a la commission departementale de conciliation et au controle du juge. Le code de la construction donne aux organismes d'HLM la responsabilite de la fixation des loyers tenant compte des capacites contributives des familles modestes que ces organismes ont vocation a loger. Chaque annee, le ministere en charge du logement fixe des recommandations de moderation en matiere d'evolution des loyers dans le parc HLM, en fonction notamment du niveau previsionnel de l'inflation retenu par le Gouvernement pour l'elaboration du budget. Si nombre d'organismes d'HLM respectent ces recommandations, il apparait toutefois que des depassements sont pratiques par certains d'entre eux. D'autres hausses peuvent etre constatees, superieures a ces recommandations, notamment a l'occasion de changement de locataires, apres des travaux de rehabilitation et lorsque les organismes sont assujettis a des plans de redressement. Pour l'annee 1994, il a ete recommande aux organismes d'HLM de ne pas depasser une hausse de loyer de 2,2 p. 100. Par ailleurs, les aides au logement (AL, APL) n'ont pas pu etre revalorisees du fait de l'insuffisance manifeste de leur dotation dans la loi de finances initiale pour 1993. Malgre une ouverture de credits supplementaires proposee au Parlement dans le collectif budgetaire, il est apparu, pour les memes raisons, necessaire de geler pour un an le bareme des aides a la personne. Le Parlement a adopte l'article de loi de finances rectificative qui autorise ce gel. Enfin, malgre les difficultes financieres que peuvent rencontrer un certain nombre de locataires, il ne peut etre envisage d'interdire d'une maniere generale toutes saisies et expulsions. En effet, cela pourrait inciter a la multiplication des non-paiements de loyers par des occupants de mauvaise foi et une telle mesure risquerait d'accroitre tres fortement la diminution du parc locatif prive deja insuffisant en quantite. En revanche, tout le dispositif legislatif recent visant a renforcer la prevention des expulsions ainsi que toutes les mesures permettant de resoudre au cas par cas les difficultes (generalisation des aides personnelles au logement, apurement des impayes, mise en oeuvre des plans departementaux pour le logement des personnes defavorisees avec mobilisation des moyens de ce plan, acces prioritaire au logement HLM, notamment dans le cadre du contingent prefectoral) devraient contribuer a diminuer les saisies et expulsions.
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