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Texte de la QUESTION :
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M. Joseph Klifa attire l'attention de M. le ministre de l'equipement, du logement, des transports et du tourisme sur les dispositions de la loi no 94-624 du 21 juillet 1994 relative a l'habitat, plus particulierement sur l'article 20 du chapitre V concernant l'amelioration du fonctionnement des coproprietes. Cet article 20 stipule que « lors de la mutation a titre onereux d'un lot et si le vendeur n'a pas presente au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation a l'egard du syndicat, avis de la mutation doit etre donne par le notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandee avec avis de reception. Avant l'expiration d'un delai de quinze jours a compter de la reception de cet avis, le syndic peut former au domicile elu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-apres pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien proprietaire. Cette opposition contient l'election de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, a peine de nullite, enonce le montant et les causes de la creance. Les effets de l'opposition sont limites au montant ainsi enonce. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opere en violation des dispositions de l'alinea precedent et inopposable au syndic ayant regulierement fait opposition. L'opposition reguliere vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilege mentionne a l'article 19-1 ». Cet article entre en vigueur au 1er janvier 1995 et qui vaut egalement pour les creances nees anterieurement, confere donc au syndicat de copropriete la reconnaissance de creancier privilegie, lors de la vente d'un appartement d'un coproprietaire debiteur. Ce caractere prioritaire est confirme par l'article 34 de la meme loi no 94-624 qui prevoit l'inscription du syndicat des coproprietaires sur la liste des creanciers privilegies enumeree a l'article 2103 du code civil relatif aux privileges speciaux sur les immeubles. Par ailleurs, le decret no 95-162 du 15 fevrier 1995 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis corrobore encore ce privilege en faveur du syndicat. Cependant, il s'avere qu'en Alsace-Moselle, les notaires n'appliquent pas ces dispositions, et maintiennent l'inscription sur le livre foncier en prenant rang. Or, cette loi du 21 juillet 1994 ne comporte aucune clause particuliere relative a l'Alsace-Moselle. Des lors, en l'absence de disposition speciale, elle devrait egalement s'appliquer dans les trois departements du Bas-Rhin, Haut-Rhin et Moselle. La Federation de defense des coproprietaires, organisation representative des personnes concernees, denonce cet etat de fait et souhaite connaitre les raisons qui motivent la non-application de cette reglementation dans les departements precites. C'est pour repondre a ces interrogations qu'il lui demande de bien vouloir lui apporter les explications quant au sujet evoque.
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Texte de la REPONSE :
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L'article 19-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis modifiee par la loi no 94-624 du 21 juillet 1994 dispose que « l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnes aux articles 10 et 30 est garantie par le privilege immobilier, special prevu par l'article 2103 du code civil ». Ce privilege immobilier qui garantit, au profit du syndicat, l'obligation qui incombe a chaque coproprietaire de payer sa quote-part de charges, est dispense, par application de l'article 2107 du code civil, de la formalite de l'inscription a la conservation des hypotheques. Il est mis en oeuvre, aux termes de l'article 20 de la loi precitee, par l'opposition reguliere formee par le syndic lors de la mutation a titre onereux du lot d'un coproprietaire. Destinees a mieux proteger le syndicat des coproprietaires contre la defaillance de l'un de ses membres, les dispositions precitees ont vocation a s'appliquer sur l'ensemble du territoire national, et ne prevoient pas expressement un regime d'exclusion dans les departements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. Toutefois, en raison de la specificite des regles de publicite fonciere dans les trois departements, la question pouvait se poser de savoir si le privilege special du syndicat des coproprietaires etait applicable dans ces departements. Saisie a la demande du garde des sceaux, la commission d'harmonisation de droit prive Alsacien-Mosellan a considere que le dispositif ci-dessus prevu par la loi du 21 juillet 1994, s'applique en Alsace-Moselle. Il apparait ainsi que le privilege immobilier special du syndicat des coproprietaires, sous reserve de l'appreciation des tribunaux, est applicable dans les trois departements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.
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