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Rubrique :
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TVA
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Tête d'analyse :
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suppression
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Analyse :
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terrains à bâtir. conséquences. lotisseurs non professionnels
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Texte de la QUESTION :
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M. Christian Bourquin attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur les difficultés d'application des dispositions de l'article 40 de la loi de finances pour 1999 relatives à la suppression pour les particuliers de la TVA sur les terrains à bâtir. Le problème concerne les personnes physiques qui réalisent des lotissements sur des terrains bruts acquis depuis plusieurs années ou recueillis par voie de succession ou de donation. Ces lotisseurs dits « patrimoniaux » se distinguent des lotisseurs professionnels en ce sens qu'ils relèvent du régime fiscal des plus-values privées pour les profits tirés des ventes qu'ils réalisent, et non pas du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Jusqu'au 22 octobre 1998, les ventes de parcelles loties par les lotisseurs patrimoniaux étaient passibles, à l'identique de celles des lotisseurs professionnels, du régime de la TVA immobilière. Ce régime leur permettait notamment de récupérer la TVA sur les travaux de viabilité engagés. Mais depuis cette date, seuls les lotisseurs professionnels peuvent encore récupérer cette TVA. En effet, leurs ventes de parcelles exonérées de TVA immobilière restent soumises à la TVA marchand de biens en application des articles 257-6/ et 268 du C.G.I. Ce n'est pas le cas des lotisseurs patrimoniaux qui ne relèvent pas du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux au motif qu'ils n'ont pas acquis leurs terrains à titre onéreux. Dans ces conditions, comment les ventes de terrains à bâtir dépendant d'un lotissement de plus de 10 lots réalisées par les lotisseurs patrimoniaux doivent-elles être traitées ? Ces derniers doivent-ils être assimilés aux lotisseurs professionnels ayant pris la position d'assujettis à la TVA, et doivent-ils soumettre en conséquence leurs ventes au régime de taxation sur la marge prévue aux articles 257-6/ et 268 du C.G.I. ? Dans l'affirmative, quel prix d'acquisition faut-il alors retenir pour le calcul de cette marge ? La valeur figurant dans la succession ou la donation, ou la valeur vénale du terrain brut avant sa mise en lotissement ? Ces questions préoccupent de nombreux professionnels du droit (notaires, avocats) interrogés par les lotisseurs « patrimoniaux » et par les acquéreurs, et de nombreuses ventes sont actuellement bloquées dans l'attente d'une clarification de la situation. C'est la raison pour laquelle il souhaiterait connaître sa position sur le sujet, les mesures éventuelles qu'il envisage de prendre, sous quelles formes et dans quels délais.
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Texte de la REPONSE :
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La vente d'un terrain par un particulier à une personne physique qui envisage de faire construire un immeuble affecté à un usage d'habitation n'est pas soumise à la TVA sur la marge dès lors que le vendeur n'est pas un marchand de biens, qu'il ne peut être assimilé à un marchand de biens à raison du nombre des opérations qu'il réalise et qu'il n'est pas lotisseur au sens de l'article 35-I-3/ du code général des impôts dans la mesure où il n'achète pas de terrains dans l'intention de les revendre après division en lots. Tel est le cas lorsque ces terrains ont été acquis par voie de mutation à titre gratuit ou ont été durablement affectés préalablement à leur vente à une activité professionnelle. Par conséquent, la taxe supportée par le vendeur particulier et celle qu'il a le cas échéant supportée sur les travaux engagés n'est pas déductible. Dans cette situation, le vendeur particulier peut néanmoins souhaiter être pris en compte en qualité d'assujetti, ce qui lui permettra de déduire la TVA qu'il a supportée mais le conduira à soumettre à la TVA la marge qu'il réalise sur la vente des lots. La base d'imposition est alors égale à la différence entre d'une part, le prix exprimé dans l'acte de vente et les charges qui viennent s'y ajouter, ou la valeur vénale si elle est supérieure, et d'autre part, les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain. S'agissant des acquisitions par voie de succession ou de donation, il ne peut s'agir que des frais d'acte, des honoraires du notaire, des droits de timbre et d'enregistrement ainsi que, le cas échéant, des frais de publicité foncière payés par le cédant dans le cadre de l'entrée des biens dans son patrimoine.
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