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Texte de la QUESTION :
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M. René Dutin rappelle à M. le secrétaire d'Etat au logement que l'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme issu de la loi du 6 janvier 1986 prévoit que, sauf le cas d'une demande de maintien par une majorité des colotis : « lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir (...). » En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui confirmer que la caducité après dix ans, prévue par le présent article, n'a pour objet que les règles d'urbanisme (hauteur, volume, densité constructible, prospects, etc.) contenues dans les documents approuvés du lotissement et non l'autorisation de lotir elle-même ; qu'ainsi un lotisseur n'ayant pas entièrement commercialisé un lotissement dont l'achèvement des travaux de viabilisation est certifié par la mairie, et resté propriétaire de plusieurs lots contigus, peut les vendre, après dix ans, à divers acquéreurs en qualité de terrain à bâtir sans être tenu d'obtenir une nouvelle autorisation de lotir.
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Texte de la REPONSE :
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L'article L. 315-2-1 du code de l'urbanisme dispose que : « Lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. Toutefois, lorsque la majorité des colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 315-3, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. » Cette caducité vaut pour l'ensemble des dispositions d'urbanisme propres aux lotissements. Ainsi, outre le règlement du lotissement, figurent parmi les règles d'urbanisme : la composition d'ensemble du lotissement (CE, 16 octobre 1992, Cne de Couzon-au-Mont-d'Or, req n° 115.337) et les indications du plan de division parcellaire (CE, avis du 5 juillet 1991, JO du 23 juillet 1991). L'article R. 315-29 du code de l'urbanisme dispose notamment que : « l'autorisation de lotir porte sur la composition d'ensemble du lotissement, sur les modalités de la division en lots ainsi que sur la surface de plancher hors d'oeuvre nette maximale dont la construction est autorisée dans l'ensemble du lotissement ». La caducité des règles de droit public du lotissement vide l'autorisation de lotir de son contenu. En conséquence, seules les règles de droit privé issues du cahier des charges restent opposables aux colotis. D'autre part, l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme dispose notamment que : « constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ». En conséquence, aucune règle de droit public issue de l'autorisation de lotir délivrée depuis plus de dix ans ne peut s'appliquer au détachement de parcelles de terrains contigus dont le lotisseur est resté propriétaire (CE, 21 juillet 1989, Leeman, req n° 66.091). Celui-ci devra obtenir une autorisation de lotir préalablement à la cession des lots restants en qualité de terrains à bâtir.
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