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Texte de la QUESTION :
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M. Guy Menut appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur le régime de la TVA et des droits d'enregistrement applicables aux ventes de terrains à bâtir à des personnes morales. Aux termes des articles 257 et 1594-OG (au sein duquel a été transféré l'ancien article 691) du code général des impôts, tels qu'ils ont été modifiés par la loi de finances pour 1999, les transactions correspondantes sont assujetties à la TVA. Elles sont par ailleurs exonérées de droit d'enregistrement, ainsi que de taxe sur la publicité foncière : sans limitation de superficie pour les terrains destinés à la construction d'immeubles collectifs ; à concurrence d'une surface de 2 500 mètres carrés pour les terrains destinés à la construction de maisons individuelles, et pour chacune d'elles. Cette limitation du champ de l'exonération peut être portée à une surface plus importante s'il s'agit de la surface minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire. Les droits d'enregistrement sont alors calculés sur la part de la surface excédant 2 500 mètres carrés ou excédant la limite réglementaire. Lorsque les textes ont été promulgués, le taux de la TVA était inférieur au taux des droits d'enregistrement. Il est donc évident que l'extension du régime de la TVA à une superficie supérieure à 2 500 mètres carrés était un avantage accordé par l'administration fiscale aux contribuables. Pour en bénéficier, il fallait d'ailleurs fournir certaines justifications. On peut donc résumer la situation de la façon suivante : la règle était assujettissement à la TVA jusqu'à 2 500 mètres carrés ; la taxation d'une surface supérieure selon le même régime constituait un avantage pour le contribuable, donc une faculté pour celui-ci et non une obligation. Or, actuellement le taux de la TVA a augmenté et se trouve être supérieur aux taux des droits d'enregistrement de 14,71 %. Par routine, lorsque la vente d'un terrain situé dans une zone où la surface minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire est supérieure à 2 500 mètres carrés, la TVA est calculée sur une superficie et non pas sur 2 500 mètres carrés. Ceci entraîne pour le contribuable le paiement de taxes d'un montant supérieur à ce qu'il devrait effectivement acquitter. Or, si l'on se réfère à la lettre et même à l'esprit des textes précités qui n'ont pas été modifiés après l'augmentation de la TVA, il est tout à fait possible de ne payer la TVA que jusqu'à concurrence de 2 500 mètres carrés, et ce dans tous les cas de figure ; le surplus, si surplus il y a, étant passible des droits d'enregistrement à 4,80 %. En raison d'interprétations contradictoires de l'administration fiscale, il lui demande de bien vouloir lui préciser la réglementation en vigueur.
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Texte de la REPONSE :
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A l'exception de celles effectuées depuis le 22 octobre 1998 au profit de personnes physiques en vue de la construction d'immeubles d'habitation, les ventes de terrains à bâtir pour lesquels l'acquéreur prend l'engagement de construire dans les quatre ans de l'acte sont, en vertu des articles 257-7/ et 1594-0 G du code général des impôts, soumises à la TVA et exonérées de droit d'enregistrement dans la limite de 2 500 mètres carrés, le surplus étant soumis aux droits de mutation dans les conditions de droit commun. L'exonération prévue au A de l'article 1594-0 G du même code ne s'applique en effet qu'à la fraction du prix d'acquisition soumise à la TVA. Lorsque la réglementation relative à la délivrance du permis de construire exige une superficie minimale excédant 2 500 mètres carrés et sous réserve de produire un certificat faisant mention de cette exigence au moment de l'enregistrement de l'acte d'acquisition, l'acquéreur a la faculté de soumettre à la TVA la fraction du prix égale au rapport existant entre la superficie minimale et la superficie totale et de soumettre la fraction complémentaire aux droits d'enregistrement. A défaut, après recours le cas échéant à la règle de répartition proportionnelle, la TVA s'applique dans la limite de 2 500 mètres carrés et les droits d'enregistrement au-delà.
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