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Rubrique :
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baux
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Tête d'analyse :
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baux ruraux
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Analyse :
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baux cessibles. prix. réforme. perspectives
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Texte de la QUESTION :
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M. Robert Diat souhaite attirer l'attention de M. le ministre de l'agriculture et de la pêche sur la mise en application de l'article 2 de la loi d'orientation agricoles, qui introduit la notion de bail cessible. Il y est en effet précisé que le prix du bail cessible « est constitué des loyers mentionnés à l'article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 % et les minima prévus au même article ». Cependant, la loi ne précise pas si les 50 % d'augmentation s'appliquent aux loyers pratiqués par les baux ordinaires de neuf ans. En effet, alors que l'article 411-11 du code rural auquel il est fait référence indique que le prix varie « notamment en fonction de sa durée », une ambiguïté apparaît ; nombre de spécialistes de droit rural considèrent que la majoration du loyer dans la limite de 50 % a pour base le barème préfectoral afférent aux baux ordinaires de neuf ans. Il se demande s'il ne faut pas craindre que d'autres considèrent au contraire que cette majoration a pour base le prix des baux ruraux à long terme de dix-huit ans et plus, lesquels sont le plus souvent incessibles. Aussi, il souhaiterait savoir s'il peut préciser quelle est l'interprétation à privilégier dans cet article 2 de la loi d'orientation agricole.
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Texte de la REPONSE :
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L'article 2 de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, qui définit les nouvelles dispositions particulières aux baux cessibles hors cadre familial, prévoit pour les parties la possibilité de fixer un montant de loyer dans la limite des maxima mentionnés à l'article L. 411-11 augmentés de 50 %. Cette possibilité d'adaptation du loyer du bail cessible trouve sa justification dans deux caractéristiques de ce nouveau bail. La première tient bien entendu à cette libre cessibilité y compris en dehors du cadre familial. La seconde vise le fait que la durée initiale de ce nouveau bail a été portée à dix-huit ans minimum au lieu de neuf ans. Cette dernière considération explique que la majoration de 50 % visée plus haut pourrait être appliquée sur les maxima arrêtés par l'autorité administrative départementale pour les baux traditionnels de neuf ans. Une majoration de 50 % appliquée sur les références des baux à long terme de dix-huit ans conduisant en effet, pour le bail cessible, à valoriser deux fois cette caractéristique de durée supérieure au bail classique. Il reste que cette question de la majoration possible du prix du bail cessible a pu faire l'objet de divergences d'interprétations, voire de malentendus. C'est la raison pour laquelle il est apparu utile, pour assurer la sécurité juridique des parties ayant choisi cette nouvelle forme de bail, d'en clarifier la réponse de façon définitive sous la forme d'un décret en Conseil d'État. Celui-ci est en cours de préparation.
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