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Texte de la QUESTION :
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M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le ministre de l'agriculture et de la pêche sur les modalités de fixation du loyer des bâtiments d'habitation loués dans le cadre d'un bail à ferme. Il a récemment été question de rapprocher ces modalités avec le régime de droit commun des locations de logements. Or, ce rapprochement engendrerait une hausse considérable des charges pour l'exploitant fermier, qui risquerait de ne plus pouvoir les assumer, et, parallèlement, il faudrait craindre un accroissement des risques de conflits de voisinage. De plus, les prix actuellement pratiqués sont certes inférieurs, mais ils correspondent le plus souvent à une réalité économique. D'abord, il n'existe pas réellement un marché des maisons de ferme ; le plus souvent, seul l'exploitant en place s'intéresse à cette habitation, le plus souvent d'ailleurs par obligation, car il est tenu d'habiter à proximité du lieu de travail, en particulier en élevage. Ensuite, si une tierce personne devait occuper la maison de ferme, plus aucun développement de l'entreprise ne serait possible pour l'exploitant, et les conflits de voisinage seraient probablement plus fréquents. Enfin, les loyers des maisons d'habitation louées dans le cadre d'un bail rural sont actuellement établis par les parties dans une fourchette fixée par un arrêté préfectoral, et ils évoluent en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction. En conséquence, il le remercie de bien vouloir lui faire connaître son avis à ce sujet.
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Texte de la REPONSE :
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La détermination du loyer de la maison d'habitation, comprise dans un bail rural, est édictée à l'article L. 411-11 du code rural qui prévoit l'évaluation de ce loyer en monnaie entre des minima et des maxima arrêtés par le préfet sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. L'actualisation annuelle du loyer et des fourchettes est fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Si l'état et l'importance du bien loué permettent à l'autorité administrative de fixer les montants des loyers d'habitation, aucune modalité spécifique n'a été prévue par le législateur en 1988 pour l'évaluation de cette composante du bail rural. Ces valeurs locatives fixées dans les arrêtés préfectoraux ont fait apparaître le décalage qui existe entre l'évaluation des ces loyers et ceux des maisons « de droit commun », résultant de la loi du 6 juillet 1989, ce qui a conduit dans le cadre du débat parlementaire du projet de loi d'orientation agricole à des amendements allant dans le sens d'un alignement « sur le droit commun » de ces loyers. S'il apparaît qu'une amélioration au mode de calcul de cette composante du bail mérite d'être recherchée, celle-ci ne doit pas avoir pour conséquence d'instaurer une déréglementation du prix des fermages. La maison d'habitation louée par le fermier en place a le caractère d'un logement de fonction et l'évaluation de ce loyer ne peut faire l'objet d'un alignement pur et simple sur les locations régies par le droit commun. C'est la raison pour laquelle ces amendements n'ont pas été retenus. Par contre, lors du débat parlementaire sur le projet de loi portant engagement national pour le logement, un amendement a été voté par l'Assemblée nationale en seconde lecture, prévoyant que les commissions paritaires départementales des baux ruraux devront évaluer les valeurs locatives des bâtiments d'habitation en appliquant des références qui seront définies par décret en Conseil d'État. Cette proposition a reçu l'avis favorable du Gouvernement. Elle a été reprise par la commission mixte paritaire et votée par les deux assemblées. Elle devrait permettre d'améliorer le dispositif actuel, en concertation avec les organisations professionnelles, sans pour autant remettre en cause l'encadrement du prix du bail rural, qui constitue un des principes essentiels du statut du fermage.
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