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Texte de la QUESTION :
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M Michel Meylan attire l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement, des transports et de la mer sur l'eventuel amenagement des articles L 123-2 et R 123-22 du code de l'urbanisme concernant la derogation de transfert du COS lors de cessions gratuites de terrains a une ville. En effet, une jurisprudence du Conseil d'Etat du 26 fevrier 1988 (arret Mme Sales) estime que lorsqu'une construction est implantee dans une zone determinee (UA par exemple), on applique le reglement de cette zone a la seule partie du terrain qui y est incluse. Les terrains qui relevent de la meme unite fonciere, mais hors de la zone (UB par exemple) sont exclus du champ d'application du reglement de la zone et ne peuvent etre pris en consideration pour l'application du reglement. La construction est donc assujettie a une participation financiere pour depassement du COS Cette situation parait illogique dans le cas de cession gratuite par le proprietaire d'une partie du terrain a la ville, dans le cadre d'un emplacement reserve par le POS.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Lorsqu'une unite fonciere est concernee par deux zones delimitees par un POS (par exemple UA et UB), on applique a chaque partie de l'unite fonciere le reglement de la zone du POS dans laquelle elle est situee (CE, Mme Sales, 28-02-1988 req. no 64507 ; CE, Mme Alepee Fabre, 13-03-1987, req. no 51325). Ainsi, les droits de construire afferents a la partie de l'unite fonciere situee en zone UA sont ceux qui resultent de l'application du coefficient d'occupation des sols (COS) de la zone UA a la superficie de cette partie de l'unite fonciere. La surface hors oeuvre nette de la partie des constructions situee dans la zone UA devra respecter lesdits droits de construire. Le meme principe s'applique dans la partie de l'unite fonciere situee en zone UB. En application de l'article R 123-22, alinea 3, du code de l'urbanisme, les emplacements reserves vises a l'article R 123-18-II (3o) sont deduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilites de construire. Toutefois, le proprietaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de ceder gratuitement cette partie a la collectivite beneficiaire de la reserve peut etre autorise a reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant a tout ou partie du COS affectant la superficie du terrain qu'il cede gratuitement. Ce report, operation juridiquement distincte de celle dite de « transfert de COS » prevue a l'article L 123-2, ne peut etre opere qu'a l'interieur d'une meme zone du POS, conformement au principe edicte par les jurisprudences precitees. Ainsi, le report des droits de construire de la partie de l'emplacement reserve situe en zone UA et cedee gratuitement ne pourra beneficier qu'a la partie restante de l'unite fonciere situee dans la meme zone UA du POS.
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