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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - La legislation relative aux baux commerciaux a evolue en France dans le sens d'une plus grande protection des locataires commercants. La plupart des autres pays ont elabore un systeme obeissant a la meme inspiration, surtout pour les commercants qui se trouvent en contact direct avec la clientele. Le droit au renouvellement du bail, ou le benefice d'une indemnite d'eviction quand le proprietaire des murs refuse le renouvellement, qui est regi en France par le decret no 53-960 du 30 septembre 1953, est reconnu dans tous les Etats de la Communaute economique europeenne a l'exception de l'Allemagne. La propriete commerciale n'est donc pas une specificite francaise et represente la reconnaissance generale d'un droit qu'il fallait accorder au commercant, industriel ou artisan, afin d'eviter que le bailleur s'approprie la plus-value apportee aux locaux eu egard a l'activite exercee. Ce n'est donc qu'en Republique federale d'Allemagne que le droit au renouvellement et le droit de cession sont ignores. Le droit au bail n'a pas d'existence juridique. C'est le droit commun qui s'applique. Dans ce pays c'est l'accession a la propriete du local commercial qui a ete favorisee. Les parties peuvent cependant prevoir dans le contrat des dispositions protectrices (versement d'une forte indemnite d'eviction en cas de resiliation du contrat par exemple). Les baux ont une duree de deux a trois ans. A l'expiration du bail, les parties negocient les conditions d'un nouveau contrat. En Grande-Bretagne, ou la propriete commerciale a ete introduite par le Landlord and Tenant Act de 1927, les baux ont une duree de sept, quatorze ou vingt et un ans. Le renouvellement du bail s'opere soit a l'amiable, soit par decision de justice. L'indemnite d'eviction est calculee sur la base de la valeur imposable a l'impot local de l'immeuble. La Belgique s'est dotee depuis plus de cinquante ans d'une legislation specifique en faveur des baux d'immeubles affectes a l'exercice d'un commerce de detail ou a l'activite d'un artisan en contact direct avec le public. Comme en France, la duree du bail ne peut etre inferieure a neuf ans. Le renouvellement est limite a deux fois (trois periodes de neuf ans maximum). L'indemnite due par le bailleur en cas de refus de renouvellement est fixee forfaitairement a deux ans de loyer si le bailleur exerce ulterieurement un commerce similaire dans l'immeuble, et a un an de loyer si le bailleur desire supprimer la destination commerciale de l'immeuble, le demolir pour le reconstruire. Aux Pays-Bas, la legislation protege les locataires d'immeubles contre les expulsions abusives, les refus non justifies de renouvellement du bail et contre les hausses excessives de loyer. La legislation est plus particulierement protectrice pour les locataires artisans ou ceux exploitant un hotel, un restaurant, un cafe ou une boutique de detail. Les baux ont une duree de cinq ans et sont renouvelables de plein droit. Le loyer est fixe judiciairement s'il y a un desaccord entre les parties. La legislation neerlandaise interdit la pratique du « pas de porte ». Le locataire evince beneficie d'une indemnite si un commerce analogue est exerce dans les lieux ou si le refus de renouvellement du bail est injustifie. En Grece, le bail commercial de six ans peut etre renouvele pour quatre ans sur demande du locataire en place. En l'absence de renouvellement, le nouveau preneur doit faire la preuve d'une experience professionnelle prealable d'au moins trente mois, sauf s'il s'agit du fils du proprietaire. L'indemnite a payer correspond a seize mois de loyer minimum et a trente ou quarante mois au maximum. En cas de contestation sur le montant du loyer, le juge seul peut trancher le litige. Au Portugal, dans un souci de protection du locataire commercant les loyers sont autoritairement bloques. La legislation de la propriete commerciale est fluctuante. Toutefois, la prorogation du bail est automatique et n'a pas a etre demandee par le locataire. En Italie, les baux commerciaux font l'objet d'une legislation particuliere (loi du 27 janvier 1963). Cette loi ne s'applique qu'aux commercants ou artisans ayant un rapport direct avec la clientele. Le commerce de gros ne beneficie pas de ce regime specifique. Le locataire evince peut pretendre a une indemnite pour l'achalandage qui ne peut exceder trente mois de loyer. A conditions egales, le locataire sortant beneficie d'un droit de priorite sur un tiers pour relouer. Au Luxembourg, les locataires d'immeubles commerciaux beneficient d'un droit de preference pour le renouvellement de leur bail. La demande doit etre faite par le locataire avant l'expiration du contrat. Si le bailleur justifie d'une offre sincere et reelle faite par un tiers, le loyer est determine a ce prix, sauf si le locataire en place renonce a son droit de preference. En Espagne, le champ d'application du regime des baux commerciaux est vaste. Il s'applique a tout contrat dont la destination principale est l'exercice d'une activite industrielle, commerciale ou d'enseignement. Le bail est automatiquement proroge a moins que le locataire ne renonce a beneficier personnellement de cette disposition. Le bailleur peut toutefois reprendre le local pour ses besoins propres, habitation ou activite professionnelle. En cas d'eviction, le bailleur est tenu au paiement d'une indemnite. Dans la reglementation francaise, l'admission d'un regime de despecialisation constitue une derogation aux dispositions du droit commun des contrats qui est apparu particulierement inadapte a la specificite de l'exercice des activites commerciales, industrielles ou artisanales. L'article 1728 du code civil dispose en effet que le preneur est tenu d'user de la chose louee en bon pere de famille et suivant la destination qui lui a ete donnee par le bail. Afin de pallier les inconvenients d'une specialisation trop poussee des activites du locataire, nuisible a l'equilibre du commerce, le decret de 1953 prevoit au benefice du locataire une despecialisation de plein droit lorsque celui-ci desire exercer de nouvelles activites connexes ou complementaires. L'adjonction de nouvelles activites differentes de celles prevues par le bail doit, quant a elle, etre autorisee par le bailleur, ou en cas de refus injustifie par decision de justice. Dans le cadre d'une despecialisation pleniere, le proprietaire peut alors reclamer a son locataire une indemnite de despecialisation egale au prejudice qu'il pourrait subir par suite de ce changement de destination des lieux. Il incombe cependant a celui-ci d'apporter la preuve de l'existence de ce prejudice. Dans l'un et l'autre cas, le bailleur peut proceder a une reevaluation du loyer pour tenir compte des facilites nouvelles offertes au locataire soit immediatement, soit a l'occasion d'une prochaine revision triennale ou du renouvellement du bail. Par ailleurs, des modifications ont ete apportees a ce regime pour faciliter le depart a la retraite des commercants, industriels et artisans. Dorenavant, le preneur qui a demande a beneficier de ses droits a la retraite a la possibilite, moyennant un preavis de six mois donne par acte extra-judiciaire, de ceder son bail pour l'exercice d'une activite autre que celle enoncee dans le contrat. Le silence garde par le bailleur et l'absence de saisine par celui-ci du tribunal de grande instance pendant un delai de deux mois ont valeur d'accord tacite. L'activite dont l'exercice est envisage, doit etre compatible avec la destination, les caracteres et la situation de l'immeuble. Dans ce cas, le proprietaire ne peut pas assortir son accord de conditions financieres. Il a toutefois la possibilite de reevaluer le loyer lors du futur renouvellement du bail si les nouvelles activites ont modifie la valeur locative du local. Ces dispositions s'appliquent egalement aux commercants, industriels ou artisans ayant ete admis au benefice d'une pension d'invalidite attribuee par le regime d'assurance invalidite-deces des professions artisanales ou des professions industrielles ou commerciales. Eu egard aux diverses traditions juridiques des pays de la Communaute economique europeenne, la protection du locataire procede donc de multiples facteurs economiques et sociaux. Seul le systeme allemand apparait comme une veritable exception. Le grand marche interieur se satisfait de cette diversite. Le livre blanc de la commission des communautes qui prolonge l'Acte unique europeen en date des 17 et 28 fevrier 1986 ne mentionne pas les baux commerciaux parmi les matieres qui doivent donner lieu a harmonisation dans la perspective de l'echeance du 31 decembre 1992. La reglementation francaise s'applique d'ores et deja a tous les ressortissants des Etats membres de la CEE En l'absence de motifs imposant l'harmonisation des legislations, le domaine de la propriete commerciale est donc destine a demeurer dans le cadre de l'autonomie juridique des Etats.
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