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Rubrique :
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Impot de solidarite sur la fortune
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Tête d'analyse :
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Calcul : Paris
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Analyse :
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Immeubles de rapport. evaluation par le revenu
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Texte de la QUESTION :
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M Edouard Frederic-Dupont signale a M le ministre delegue au budget que des services fiscaux de Paris refusent d'appliquer la notice officielle remise aux declarants de l'ISF, qui dispose expressement, page 17, que la methode d'evaluation des immeubles par le revenu est la methode adaptee aux immeubles de rapport, disposition confirmee par ses deux reponses a des questions parlementaires (JO, debats parlementaires, Senat, 27 juillet 1989 et Assemblee nationale, 31 juillet 1989), qui precisent que cette methode d'evaluation leur est reservee ; que le motif invoque est que le resultat de la methode d'evaluation par le revenu serait trop inferieur a celui de la comparaison avec le prix de vente des immeubles a Paris. Il lui apparait que ce refus est contraire a la disposition formelle ci-dessus rappelee, qui ne prevoit aucune discrimination entre les immeubles de rapport qu'ils soient situes en province ou a Paris, et est denue de tout fondement ; qu'en effet, pour un proprietaire d'immeuble de rapport qui a prefere conserver un bien (souvent d'origine familiale) pour maintenir son affectation dans un site urbain et assurer le logement de ses concitoyens, la seule valeur de l'immeuble est le revenu qu'il en tire capitalise aux taux d'usage (3 p 100 pour les loyers de 1948, 6 p 100 pour les loyers libres et 8 p 100 pour les loyers commerciaux ; qu'on ne saurait oublier que, vu l'exiguite du marche, le prix de vente des appartements est surevalue et ne constitue pas, d'ailleurs, un element de comparaison adapte au prix de l'immeuble entier ; que, quant aux achats d'immeubles entiers, ils sont le plus souvent obtenus par des promoteurs se livrant a des operations speculatives comportant la demolition des immeubles anciens et leur remplacement par des batiments standard modernes, operations menees sans grand souci du milieu urbain ou du sort des occupants deloges, refoules dans des quartiers peripheriques ou en banlieue. Il lui demande quelles mesures il compte prendre pour que la regle concernant l'estimation des immeubles de rapport soit observee par les services fiscaux de Paris comme par ceux d'ailleurs et que cesse un mode d'imposition a l'ISF discriminatoire au prejudice des proprietaires parisiens d'immeubles de rapport qui ont prefere continuer a fournir a leurs concitoyens des locaux locatifs au lieu de ceder aux sollicitations de la speculation.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Pour la determination de l'assiette de l'impot de solidarite sur la fortune, les biens immobiliers sont evalues a leur valeur venale au jour du fait generateur de l'impot. La notice accompagnant la declaration annuelle a pour objet d'aider les contribuables a remplir celle-ci et ne saurait, comme cela est indique en tete de la page 2, se substituer a la documentation officielle de l'adminitration. Cette notice indique effectivement parmi les diverses methodes enumerees, permettant l'evaluation des immeubles, que la methode d'evaluation par le revenu est adaptee aux immeubles de rapport. Cette precision a pour objet de marquer son champ d'application restreint, mais ne signifie pas pour autant qu'elle est la seule applicable pour rechercher la valeur venale des immeubles de rapport. Si elle permet d'obtenir la valeur venale d'un immeuble, en appliquant au revenu net de l'immeuble, constate ou escompte, un taux de capitalisation, son emploi est toutefois soumis a trois conditions : l'ensemble de l'immeuble est productif de revenus, ces revenus presentent un caractere normal eu egard au marche local et le taux de capitalisation retenu ressort nettement de l'analyse du marche locatif. Ces conditions n'etant pas frequemment reunies, elle n'est le plus souvent employee que pour confronter les resultats obtenus a ceux decoulant de la methode d'evaluation par comparaison. En effet, il est le plus souvent recouru, pour l'appreciation de la valeur des immeubles imposables au titre de l'impot de solidarite sur la fortune, tant par l'administration que par les experts prives ou les juridictions, a la methode de l'evaluation dite par comparaison. Il est alors pris en compte le prix que pourrait obtenir un proprietaire, s'il mettait son bien en vente, compte tenu des donnees du marche et des caracteristiques physiques et juridiques propres au bien considere, abstraction faite de toute valeur de convenance. En definitive, l'evaluation d'un immeuble demeure toujours une question de fait qui ne peut etre resolue que sur le plan local, en prenant en compte les circonstances speciales de chaque affaire. C'est pourquoi l'administration n'envisage pas de donner sur ce point des instructions trop rigides qui auraient pour effet, dans certains cas, de leser soit les interets du Tresor, soit ceux de la personne imposable.
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