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Texte de la QUESTION :
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Mme Suzanne Sauvaigo attire l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement, des transports et de l'espace sur la situation extremement critique dans laquelle peuvent se trouver certains proprietaires de lots integres dans un lotissement anterieur a 1959. En effet, anterieurement aux decrets no 58-1466 du 31 decembre 1958 et no 59-898 du 23 juillet 1959, les cahiers des charges contenaient, non seulement, les regles de droit prive, mais encore les regles de droit public et en particulier les regles d'urbanisme. Les decrets precites ont impose en matiere de lotissement l'obligation d'avoir d'une part un reglement qui contienne les regles de droit public et un cahier des charges qui ne contient que des regles de droit prive. Par ailleurs, l'article 8 de la loi no 86-13 du 6 janvier 1986 relative a diverses simplifications administratives en matiere d'urbanisme pose le principe de la disparition des regles d'urbanisme propres aux lotissements au benefice de la regle publique de droit commun qu'est celle du plan d'occupation des sols. Dans les faits, lorsqu'un plan d'occupation des sols a ete approuve et que les colotis n'ont formule aucune demande tendant a obtenir le maintien des regles du lotissement ou que cette demande n'a pas ete formulee selon les formes et les quotas requis, les regles du plan d'occupation des sols s'appliquent. Or, il apparait que des proprietaires disposant de lots inclus dans des lotissements anterieurs a 1959 et ayant valablement obtenu un permis de construire en application du plan d'occupation des sols, se voient condamner par les tribunaux de l'ordre judiciaire a proceder a la demolition de l'immeuble respectant les regles du permis de construire et cela en application de l'alinea 3 de l'article L 315-2-1 precite. Lesdits tribunaux considerent qu'un cahier des charges contenant des regles d'urbanisme a, vis-a-vis de l'administration, la portee d'un acte reglementaire dans la mesure ou il a ete approuve par l'autorite prefectorale. Les dispositions de l'alinea 1 de l'article L 315-2-1 doivent donc s'appliquer et c'est tout naturellement que ladite administration doit delivrer un permis de construire se referant aux regles d'urbanisme contenues dans le plan d'occupation des sols. Neanmoins, et cela en application de l'alinea 3 de l'article L 315-2-1, le meme cahier des charges aurait, selon les tribunaux de l'ordre judiciaire, entre les colotis une nature contractuelle les autorisant a solliciter et a obtenir la demolition d'un immeuble non conforme aux regles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges mais beneficiant d'un permis de construire delivre en application du POS De plus, cette nature contractuelle exclurait l'application des dispositions de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme qui subordonne une condamnation par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la meconnaissance des regles d'urbanisme a l'annulation du permis de construire par la juridiction administrative. En consequence, elle lui demande s'il ne parait pas opportun de proceder d'urgence a un amenagement des textes en vigueur, en particulier en vue d'obtenir une modification de l'alinea 3 de l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme pour exclure precisement les regles d'urbanisme des « droits et obligations regissant les rapports des colotis entre eux ».
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - En matiere de construction dans un lotissement, peuvent s'appliquer simultanement des regles de droit public et des servitudes conventionnelles de droit prive. Le respect de la legislation de l'urbanisme est assure par les autorites administratives qui ne sont pas competentes pour veiller a l'application des regles de droit prive attachees a la propriete ni a celle des regles issues de conventions ou de contrats passes par des particuliers et qui, dans le cas d'un lotissement, prennent la forme d'un cahier des charges. Ces accords et obligations que les colotis s'imposent constituent des servitudes privees. Ainsi, les projets de constructions sont autorises par l'administration des lors que la legislation de l'urbanisme est respectee. Il incombe aux particuliers, et a eux seuls, de rechercher les servitudes privees grevant leurs biens et de verifier que la mise en oeuvre de leur permis de construire ne porte pas prejudice aux tiers et notamment, dans le cas d'un lotisssement aux colotis detenteurs de droits. L'administration ne saurait s'immiscer dans de telles questions. Les deux premiers alineas de l'article 8 de la loi du 6 janvier 1986 (codifies a l'article L 315-2-1 du code de l'urbanisme) enoncant le principe de la disparition des regles d'urbanisme de droit public propres aux lotissements de plus de dix ans au benefice de celles prevues par les plans d'occupation des sols n'ont, en rien, modifie ces principes. Le dernier alinea precise bien qu'il n'est pas porte atteinte aux regles contractuelles existant entre les colotis. Les petitionnaires colotis doivent donc, lorsqu'ils envisagent de construire, determiner ce qu'ils sont a meme de realiser en tenant compte a la fois des regles de droit public et des servitudes de droit prive. Il leur appartient, en tant que de besoin, de modifier conventionnellement les servitudes de droit prive. Il ne parait pas opportun d'operer de telles modifications par voie legislative.
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