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Texte de la QUESTION :
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M Raymond Marcellin appelle l'attention de M le ministre de l'equipement, du logement et des transports sur la situation de certains coproprietaires qui, lors de l'acquisition de leur appartement, ne se sont pas dument informes des modalites de repartition du nombre de tantiemes mentionnes au cahier des charges. Il apparait en effet que certains coproprietaires s'estiment leses par la repartition des tantiemes et ne peuvent, faute de l'accord de tous les coproprietaires, en obtenir la revision, ni engager une action judiciaire, pour cause de forclusion. Aussi il lui demande s'il n'estime pas souhaitable de remedier a ces situations inequitables pour lesquelles les quotes-parts des coproprietaires sont parfois surevaluees et modifier la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 11, en substituant a la regle de l'unanimite celle de la majorite.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - Il convient de distinguer entre la determination des tantiemes de copropriete et des tantiemes de repartition des charges. Les tantiemes de copropriete afferents a chaque lot correspondent a la quote-part de propriete indivise des parties communes de l'immeuble representee par le lot. Cette quote-part est proportionnelle a la valeur du lot par rapport a la valeur des autres lots de l'immeuble. La repartition des tantiemes de propriete indivise des parties communes, figurant dans l'etat descriptif de division et dans le reglement de copropriete, en ce qu'elle fixe des droits reels dans l'immeuble, est, en effet, intangible et ne peut etre modifiee qu'a l'unanimite. Aucune revision judiciaire ne peut lui etre apportee. En revanche, une clause de repartition des charges, et notamment des charges relatives a la conservation, a l'entretien et a l'administration des parties communes, calculees, en principe, selon les tantiemes generaux ou specifiques par batiment, peut etre declaree non ecrite par le juge si elle n'est pas conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriete des immeubles batis. Le juge peut alors proceder a une nouvelle repartition comme le prevoit l'article 43, 2e alinea, de cette meme loi. C'est en ce sens qu'a statue la Cour de cassation (3e chambre civile) le 6 mars 1991 et le 12 juin 1991. Le syndicat de coproprietaires, comme tout coproprietaire interesse, peut ainsi, a tout moment, faire constater par le juge la non-conformite d'une clause du reglement de copropriete aux dispositions legales imperatives et lui demander d'etablir une repartition des charges conforme a celles-ci.
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