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Texte de la QUESTION :
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M Jean-Jacques Weber appelle l'attention de M le ministre d'Etat, ministre de l'equipement et du logement, sur les graves difficultes financieres et humaines que peuvent rencontrer des accedants a la propriete en cas de defaillance de leur promoteur, en raison de lacunes du droit positif en la matiere. L'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation (CCH) prevoit des montants maxima de versements par les acquereurs en fonction de l'avancement des travaux. Or, il est frequent que, en cas de carence du promoteur, les sommes restant a verser par rapport au prix initialement fixe, sont largement inferieures au montant des travaux restant a effectuer pour l'achevement des travaux et suppose ainsi un surcout important pour l'acces a la propriete. Par ailleurs, les articles R 261-17 et R 261-18 du CCH consacrent l'existence d'une garantie d'achevement des travaux, de facon intrinseque a l'operation immobiliere des lors que 75 p 100 de son prix de vente sont couverts. Or cette derniere formule ne confere qu'une protection fort limitee a l'acquereur qui ni disposera d'aucun recours financier efficace en cas de defaillance du promoteur-immobilier. L'abaissement de montants maxima prevus a l'article R 261-14 du CCH pour les versements a l'avancement des travaux pourrait compromettre la viabilite economique des operations de promotion. En revanche, la production obligatoire d'une garantie exterieure pour tout contrat de vente d'immeuble d'habitation a construire serait de nature a garantir a l'acquereur l'achevement des travaux aux conditions et prix initialement prevus. Dans ces conditions, il lui demande s'il envisage de modifier les dispositions reglementaires susvisees en ce sens, afin de prevenir des situations dramatiques qui peuvent en resulter a l'heure actuelle pour des acquereurs confrontes a des promoteurs defaillants.
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Texte de la REPONSE :
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Reponse. - La vente en l'etat futur d'achevement comporte obligatoirement des garanties financieres qui consistent soit en une garantie de remboursement, soit en une garantie d'achevement. Cette derniere garantie qui est actuellement celle qui est le plus frequemment fournie a l'acquereur resulte soit de l'engagement d'un etablissement financier habilite sous forme de caution ou d'ouverture de credit (garantie dite extrinseque), soit de l'existence de conditions propres a l'operation lorsque le vendeur justifie de la disposition de moyens financiers suffisants (garantie dite intrinseque). Ce regime de garantie est en vigueur de facon satisfaisante depuis 1967 sans qu'un nombre significatif de cas de mauvais fonctionnement aient ete mis en evidence meme lorsque la garantie intrinseque est utilisee. Il convient en effet d'observer qu'a la difference du contrat de construction de maison individuelle regi par les articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (CCH), ou se produisent effectivement les difficultes signalees, la garantie intrinseque de la vente en l'etat futur d'achevement comporte des elements de protection tres solides qui resultent des obligations suivantes : le vendeur ne peut percevoir aucun paiement avant la signature de l'acte de vente ; l'acte de vente est obligatoirement recu par un notaire qui est responsable de la verification de l'existence des elements de la garantie et notamment, pour la garantie intrinseque la plus courante, de la justification par le vendeur de la disposition des fonds necessaires au financement de 75 p 100 du cout de l'immeuble ; au jour de la vente, l'acquereur ne paie que la valeur du terrain dont il revient proprietaire ainsi que le cout des travaux effectivement realises. Par ailleurs, le vendeur qui apres la vente depasserait l'echelonnement des paiements serait puni des sanctions penales prevues a l'article L 261-17 du CCH Dans ces conditions, un examen des modifications du regime de la garantie intrinseque ci-dessus evoque ne pourrait etre entrepris qu'a la lumiere des problemes concrets rencontres. Il est donc demande a l'honorable parlementaire de transmettre les dossiers ayant presente les graves difficultes financieres et haumaines rencontrees.
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