Réponse publiée le 26 décembre 2006

Les textes législatifs et réglementaires relatifs aux prêts immobiliers n'interdisent pas le transfert de crédit immobilier, qu'il s'agisse du financement d'un bien existant ou d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le transfert d'un prêt peut être réalisé selon plusieurs modalités, qui sont complexes :le rachat du prêt par une autre banque : cette opération nécessite de rembourser le prêt initial par anticipation, ce qui n'est possible, selon le droit commun des contrats, qu'à partir du moment où tous les fonds ont été versés. Or, pendant la période de déblocages successifs du prêt dans le cas de la VEFA, cette condition n'est pas remplie. Sauf modification contractuelle, ce n'est qu'après la dernière utilisation des fonds que le prêt est véritablement mis en place, que les remboursements prévus dans l'acte commencent et qu'un remboursement par anticipation devient possible ; la cession du prêt à une autre banque : cette opération ne nécessite pas le remboursement par anticipation du prêt et est donc possible en VEFA, mais elle demeure complexe et, surtout, ne permet pas de modifier les conditions de taux et de mensualité du prêt initial, ce qui réduit son intérêt pour l'emprunteur ; le transfert proprement dit : dans ce cas et pour une VEFA, le nouveau financeur devra octroyer deux prêts, le premier permettant de racheter la part déjà débloquée du prêt VEFA et le second pour la part correspondant aux déblocages à intervenir. Pour se garantir, s'agissant d'un crédit immobilier, le nouveau financeur devra le plus probablement demander la subrogation prévue par l'article 1250 §2 du code civil, qui s'opère « sans le concours du créancier (initial) » mais ne peut intervenir qu'à hauteur du montant du prêt débloqué. Cette procédure complexe générera des frais de sûreté supplémentaires. Par ailleurs, la complexité de cette procédure n'est vraisemblablement pas compatible avec les délais entre les différents déblocages. Le transfert du prêt doit en effet se faire entre deux déblocages et permettre à l'emprunteur de payer à temps le déblocage suivant.