Réponse publiée le 30 novembre 2004

La législation des loyers HLM diffère selon que l'immeuble est conventionné à l'APL (aide personnalisée au logement) ou non. En la matière, il faut donc distinguer entre le secteur non conventionné et le secteur conventionné. Les organismes d'HLM fixent librement le loyer d'origine, en secteur non conventionné, à l'intérieur d'une fourchette constituée d'un taux minimal et d'un taux maximal, en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). L'évolution du loyer pratiqué doit rester dans cette fourchette et, en outre, les augmentations ne peuvent pas entraîner une hausse supérieure à 10 % d'un semestre par rapport au semestre précédent. Dans le secteur conventionné, le loyer pratiqué ne doit pas excéder le loyer maximal fixé par la convention. Ce loyer maximal est révisable chaque année au 1erjuillet, en fonction des variations de la moyenne sur quatre trimestres de l'ICC (indice du coût de la construction). Le loyer effectivement pratiqué peut être majoré le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année, mais le pourcentage d'augmentation ne peut être supérieur à 10 % par semestre, et le loyer pratiqué doit toujours rester au plus égal au loyer maximal. Il convient de noter que, sur une longue période, l'ICC progresse moins rapidement que l'indice des prix à la consommation même si la conjoncture peut entraîner des différences entre ces deux indices dans un sens positif ou négatif. Afin d'assurer des hausses modérées de loyers dans le parc social, des circulaires ministérielles ont, au cours des deux dernières années, recommandé aux organismes d'HLM de ne pas dépasser un pourcentage donné d'augmentation : 2,5 % pour l'année 2003 et 2 pour l'année 2004, que les logements sociaux soient ou non conventionnés. En cas de dépassement de ce pourcentage, les préfets ont été appelés à exiger une seconde délibération de l'organisme bailleur en lui demandant de réduire la hausse prévue par la première délibération, en application de l'article L. 442-1-2 du CCH. Dans un nombre significatif de cas, cette intervention de l'Etat a conduit les organismes à réduire l'augmentation prévue des loyers. Une demande visant à une modération des hausses de loyers sera faite pour 2005 dans le même esprit.